호황이던 물류센터 꺾인다…보수적 투자전략으로 선회

[이데일리 권소현 기자] 코로나19 팬데믹으로 온라인 쇼핑이 늘어나면서 물류센터의 몸값도 치솟았지만, 이제 고점을 찍고 내리막길로 접어들 것이란 전망이 높아지고 있다. 오피스 빌딩이 호황을 맞을 것이란 기대도 한풀 꺾였다. 이에 따라 하반기 부동산 투자계획을 유지하거나 축소하겠다는 보수적 투자전략으로 선회하는 분위기다.

하나대체투자와 젠스타메이트는 지난달 말부터 10일간 투자사와 운용사 담당자를 대상으로 하반기 상업용 부동산 전망에 대해 조사한 결과 이같이 나타났다고 19일 밝혔다. 이번 설문조사에는 약 50명이 응답했다.

상반기 설문조사때만 해도 국내 물류센터가 호황기를 맞을 것이라는 전망이 87.84%에 달했지만 이번 조사에서는 21.88%로 뚝 떨어졌다. 43.75%는 침체기일 것으로 전망했다.

코로나19 엔데믹으로 온라인 쇼핑 성장세는 둔화할 것으로 예상되는 가운데 원자재 가격 상승에 따른 개발비 부담이 크게 작용한 것으로 보인다.

물류센터 가격 전망에 대해서는 ‘보합~5% 하락’ 전망이 32.26%로 가장 높았다. 현 상태를 유지할 것이란 전망이 뒤를 이었다. 물류센터 공급 증가와 개발비 상승 등으로 일정 수준 가격 조정이 불가피할 것이란 분석이다.

호텔분야의 경우 코로나19 엔데믹 수혜업종으로 꼽히는 만큼 인식이 긍정적으로 바뀌었다. 상반기만 해도 호텔 업종이 회복기라는 답은 20%를 간신히 넘겼지만 하반기에는 51.61%로 절반을 웃돌았다. 침체기라는 의견은 70% 수준에서 40% 아래로 뚝 떨어졌다. 코로나19 거리두기 완화로 호텔 업황 회복 기대감이 작용한 것으로 보인다.

오피스 시장은 상반기에 과반 이상의 응답자가 호황기를 예측했지만 하반기 37.5%로 줄었고, 후퇴기라는 의견이 31.25%로 나타났다.

오피스와 물류센터 임대료는 오를 것이란 전망이 우세했다. 응답자의 94%가 오피스 임대료 인상을 점쳤고, 이 중 39%는 임대료가 4% 이상 오를 것으로 내다봤다. 물류센터 역시 대다수가 임대료 인상을 전망한 가운데 약 26%가 4% 이상 오를 거싱라고 답했다.

코로나19 거리두기 완화로 리테일 자산은 회복세를 보였지만 물가 상승으로 공실이 발생할 가능성이 있을 것이란 우려가 높았다.

투자전략으로는 코어자산과 밸류에드 투자에 나서겠다는 비중이 비교적 높았고, 개발건에 대한 투자나 시행권/선매입권 등에 대한 투자에는 부정적이었다.

하반기 전체 상업용 부동산 투자를 현재 수준으로 유지하겠다는 답이 절반 이상으로 가장 많았고 0~10% 축소, 10~20% 축소 순이었다. 금리인상, 물가상승 등의 여건 하에서 투자전략을 보수적으로 가져가겠다는 것이다.

해외 시장에 대해서도 물류센터에 대한 선호도는 떨어지고 호텔 부문에 대한 긍정적 시각은 높아졌다. 작년 하반기, 올해 상반기 연속으로 응답자의 100%가 물류센터는 호황기라고 봤지만, 이번 조사에서는 27%가 후퇴기에 접어들었다고 응답했다.

또 상반기 조사 때 76%가 호텔은 후퇴기나 침체기라고 답했지만 이번 조사에서는 80%가 회복기라고 판단했다.

다만 호텔 섹터에 대한 긍정적인 판단에도 실제 투자를 확대하겠다는 의견은 13%에 불과했다. 여전히 물류센터, 멀티패밀리, 데이터센터에 대한 섹터 선호도가 높은 것으로 나타났다.

해외 부동산 투자에서는 밸류에드나 재간접 투자 선호도가 높았고 직접투자에 대한 선호도는 떨어졌다.

지역별로 뉴욕, 로스앤젤레스, 샌프란시스코에 대한 투자선호가 회복됐고 엔화값 하락에도 불구하고 도쿄 보다는 런던이나 프랑크푸르트에 대한 선호도가 높았다.