대법 "임대차계약 갱신거절하려면 실거주 계획 '증명'해야"

[이데일리 성주원 기자] 세입자의 임대차계약 갱신요구권을 집주인이 거부하기 위해서는 단순히 ‘실거주 의사의 통보’만으로는 부족하고 실거주 계획을 누구나 수긍할 수 있을 정도의 증명이 있어야 한다는 대법원의 판단이 나왔다. 계약갱신요구 거부시 집주인이 실거주 계획에 대한 증명책임을 부담한다는 뜻이다.

대법원 2부(주심 민유숙 대법관)는 집주인 A씨(원고)가 세입자 부부(피고)를 상대로 제기한 건물인도 소송 상고심에서 원고 승소한 원심 판결을 깨고 이 사건을 서울중앙지방법원으로 돌려보냈다고 26일 밝혔다.

위 사진은 기사 내용과 무관함. (사진=게티이미지)

“실거주할테니 나가라” VS “거짓 계획으로 법 악용”

서울 서초구 아파트를 보유한 A씨는 피고로부터 보증금 6억3000만원을 받고 2019년 3월부터 2년간 해당 아파트를 임대하기로 하는 계약을 맺었다. A씨는 자녀 교육 문제로 제주도에 거주하고 있었고, A씨 남편은 직장 때문에 서울 소재 보유중인 또다른 아파트에 살고 있었다.

계약 만기를 넉달 앞둔 2020년 12월 A씨 남편은 이들 세입자에게 “코로나19로 사업이 어려워져 금전적으로 매우 어렵고 자녀들을 제주 국제학교에 보낼 수도 없게 됐다. 서초 아파트로 들어와서 살려고 한다”며 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 전했다.

세입자 부부는 일단 수긍하는 답변을 했지만 닷새 후 A씨에게 내용증명을 보내 “주택임대차보호법 6조3에 따라 계약갱신을 청구한다”고 통보했다. 이에 A씨도 10여일 뒤 내용증명을 통해 “임대차계약 만료시 실거주 계획에 따라 갱신청구를 거절한다”고 맞섰다. 양측은 끝내 합의를 보지 못하고 법원의 판단을 받게 됐다.

A씨는 재판 과정에서 “안동에 계시는 노부모가 해당 아파트 인근 병원에서 정기적으로 진료를 받고 있어서 서울로 모셔올 계획이고 세입자에게 실거주 의사를 밝혔다”며 “이에 임대차계약이 2021년 3월 기간만료로 종료된 만큼 세입자 부부는 보증금을 반환받음과 동시에 아파트를 집주인에게 인도할 의무가 있다”고 주장했다.

세입자 부부는 “적법한 갱신거절기간 만료일 전까지는 A씨가족이 실거주할 예정이라고 했다가 소 제기 이후에야 노부모가 실거주할 것이라고 했으므로 갱신거절권 행사가 부적법하다”며 “A씨는 실거주요건 조항을 악용해 거짓으로 부당하게 갱신거절권을 행사했다”고 받아쳤다.

원심 “실거주 의사가 없다고 볼 사정 없으면 갱신거절 적법”

1심은 집주인 A씨의 손을 들어줬다. 재판부는 “집주인이 갱신거절권을 행사할 당시 해당 주택에 실제 거주할 의사가 없었다고 볼 만한 특별한 사정이 드러난 경우가 아닌 한, 갱신거절은 적법하다고 보는 것이 타당하다”고 판시했다.

이어 “세입자가 계약만료 6개월전부터 1개월전까지 사이에 집주인의 실거주 의사를 통보받은 상황이라면, 그후 계획이 변경돼 집주인이 아닌 집주인의 직계 존·비속이 실거주하게 됐다고 해서 세입자에게 불측의 손해가 생기는 것도 아니다”라며 “이 경우 갱신거절이 부적법하게 된다고 볼 수 없다”고 덧붙였다.

2심 재판부도 1심 판결이 정당하다고 보고 세입자 부부의 항소를 기각했다.

대법 “실거주 계획, 거짓 아니고 진정임을 증명해야”

그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 “집주인이 실거주 계획을 이유로 세입자의 계약갱신 요구를 거절하려면 그에 대한 증명책임을 부담한다”며 “실거주 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 주장·증명할 필요가 있다”고 판시했다.

대법원은 “A씨의 경우 해당 아파트말고도 인근에 다른 아파트를 소유하고 있고, 제주 생활 청산을 위해 전학이나 이사를 준비한 사정도 없고, 소유한 다른 서울 아파트를 처분하지도 않았다”며 “A씨의 노부모는 해당 아파트 인근 병원에 최근 11년 동안 1년에 1~5차례가량 통원진료를 받았다는 것 외에는 다른 내용이 없다”고 지적했다.

이어 “이같은 사정을 보면 A씨나 A씨 부모가 해당 아파트에 실거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 의문의 여지가 있다”며 “이러한 사정을 충분히 심리하지 않은 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 제8호의 증명책임 등에 관한 법리를 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 덧붙였다.

“예외사유, 임차인-임대인 이익 조화 위한 것”

지난 2020년 7월31일 법률 개정으로 신설된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 ‘임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다’고 규정하고 있다. 다만 계약갱신을 거절할 수 있는 예외사유로 ‘임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 두고 있다.

대법원 판례에 따르면 이러한 주택임대차법 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위해 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위해 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 한 것이다.