이경자 삼성증권 연구원은 3일 펴낸 보고서에서 “임대차법 시행으로 임대차시장의 단기적인 혼란이 불가피할 것”이라고 밝혔다.
여당이 추진 중인 임대차 3법은 임차인에게 최장 4년(2+2년)간 전·월셋집에서 살 수 있는 계약 갱신 청구권을 부여하고, 계약 갱신 때 임대료 인상률을 5%로 제한하는 내용이 핵심이다. 3법 중 아직 국회를 통과하지 않은 전·월세 거래 신고제도 조만간 국회 본회의 통과 및 시행을 앞두고 있다.
이 연구원은 “한국의 전·월세 계약 기간이 다른 나라보다 짧은 2년이어서 2년마다 급등하는 전셋값을 제어할 장치가 없는 반면, 유럽·일본 등 각국은 오래전부터 계약 생신 청구권과 비슷한 임대차 존속 보장 제도를 시행해 한국 임대차 제도의 개정 필요성이 제기돼 왔다”면서도 “거의 30년 만의 법 개정인 데다 임대인에 대한 유인이 전혀 없어서 단기적인 부작용이 예상된다”고 지적했다.
대표적인 부작용으로는 집주인이 세입자의 전세 대출에 동의하지 않는 방식으로 임대 계약 갱신을 거부할 수 있다는 점을 들었다.
이 연구원은 “세입자가 전세 대출을 받을 경우 주택도시보증공사와 SGI서울보증이 집주인 동의를 받고 전세 자금 대출 보증을 하는데, 세입자가 계약 갱신 때 임대료 인상분을 부담하기 위해 대출을 증액하려 할 때 집주인이 동의하지 않으면 전세 대출이 막히고 결과적으로 계약 갱신 청구권을 행사할 수 없다”며 “임대인이 임차인을 까다롭게 고르거나 4년 뒤 전셋값이 급등하고 전세 거래가 급감하는 등 단기와 중기적으로 혼란이 예상된다”고 했다.
다만 이 연구원은 “긍정적인 것은 최근 정부가 한국토지주택공사(LH)와 리츠 등 건설형 임대 사업자의 종합부동산세 부담 증가를 배제하는 방안을 검토한다는 점”이라며 “향후 공적 기능이 가미된 임대주택 공급 증가가 예상된다”고 평가했다. 정부가 단순 임대인 규제를 넘어서 임대인의 인센티브를 강화하는 정책을 함께 추진해 민간 임대주택 공급 감소 가능성을 어느 정도 상쇄할 수 있다는 이야기다.
그는 “최근 집값 상승의 원인인 실수요자의 불안 심리를 잠재우려면 이번 주에 발표될 정부의 공급 대책이 가장 중요하다”면서 “지금은 정책 방향성에 부합하는 투자 전략을 짜야 한다”고 조언했다.
예를 들어 공공성을 강조하는 주택 공급 확대 정책이 지속되는 만큼 시장 참여자가 제한적인 시멘트·철근 등 기초 건자재 기업과 임대주택 리츠, 임대주택·소규모 정비 사업 특화 건설사 등이 수혜를 볼 수 있다는 것이다. 쌍용양회(003410), 대한제강(084010), 자이에스앤디(317400) 등이 이 같은 기업이 해당한다.
이 연구원은 “개발 차익이 중요한 건설사의 기대 마진은 낮아질 것”이라고 했다.
|
