[대박땅꾼의 땅스토리]관심지역 선택 핵심은 '인구와 도로'

김범준 기자I 2021.08.21 08:00:00

전은규 대박땅꾼Lab 소장

투자 관심지역을 선정할 때는 인구가 늘어나는 지역에 투자해야 합니다. 땅의 가치는 사람들이 활용하는 데 달려 있습니다. 이용할 사람이 많을수록 가치가 올라가죠. 서울에 사람들이 가장 많이 살고, 또 살고 싶어하기 때문에 땅값도 가장 높습니다. 너무나 당연한 원칙인데도 이를 간과하는 투자자들이 많습니다.

우리나라는 저출산 고령화 추세가 가파르게 진행되는 나라입니다. 앞으로 10년 후에는 매년 군 하나에 해당하는 인구가 줄어든다고 합니다. 도시화와 고령화로 지방의 인구가 줄어드는 건 이미 오래된 일이죠. 하지만 반대로 늘어나는 곳도 있습니다.

정부는 인구 분산을 위해 공기업을 지방으로 이전하고, 혁신도시를 육성하는 등의 정책을 펴고 있습니다. 또 철도나 도로가 새로 뚫리고 대기업 공장이 들어서며 인구가 늘어나는 지역도 있습니다. 인구가 늘어나면서 군에서 시로 승격하는 지역에 투자하면 실패할 확률이 거의 없습니다.

충남 당진이 좋은 예입니다. 2012년 당진군은 인구가 15만명을 넘어서며 시로 승격했습니다. 시로 승격하면 정부지원금도 늘고 지자체 조직도 커집니다. 인구 증가에 따라 개발도 활발해지기 마련이죠. 특히 서해안복선전철화 사업이 진행되며 역시 들어서는 지역의 땅값이 급등했습니다.


땅을 이용하려면 다가갈 수 있는 도로가 있어야 합니다. 도로가 있어야 개발행위가 가능합니다. 도로가 없으면 건물도 세울 수 없습니다. 도로에서 떨어져 있어 접근할 수 없는 땅을 맹지라고 부릅니다.

도로는 사용 목적이나 형태, 기능에 따라 다양하게 구분합니다. 토지투자자가 가장 많이 접하는 도로는 고속국도와 국도, 지방도일 겁니다. 이 가운데 토지 투자에서 가장 주목해 볼 도로는 ‘국도’입니다.

고속국도의 경우는 IC로만 진출입할 수 있지만, 국도는 어디서든 진·출입이 가능합니다. 그래서 고속국도가 나면 IC주위만 땅값이 변동하는데, 국도의 경우는 도로가 지나는 지역 전체가 영향을 받습니다.

정부에서 도로를 낸다는 건 그만큼 통행수요가 있다는 뜻입니다. 사람이 많이 지나다니면 땅의 가치도 올라가지요. 투자 관심지역을 선정할 때 국도개발지역을 반드시 포함해야 하는 이유입니다.

국토개발지역에 투자할 때 주의해야 할 점이 있습니다. 내가 산 땅이 국도부지로 수용되거나 땅 위로 고가도로가 지나갈 수도 있습니다. 수용되는 경우 공시지가로 결정되거나 시세의 60~70% 수준으로 보상을 받습니다. 그렇게 보상이라도 받을 수 있다면 그나마 다행이지만 고가도로가 위로 지나가면 오히려 손해를 볼 수도 있지요.

그래서 국도가 지나게 될 지역에 투자할 때는 국토교통부 홈페이지나 해당 지자체 홈페이지에 접속해서 확실한 노선을 알아둬야 합니다. ‘여기 도로가 지나가면 무조건 두 배는 오른다”고 부동산중개소에서 말하더라도 덥석 계약하지 말고 지자체에 해당 지번에 도로가 관통하는지 확인해야 한다는 점 잊지 마시기 바랍니다.

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