신영, 힐탑호텔 개발방향 '고심'…역세권 임대주택 들어설까

[이데일리 김성수 기자] 부동산 디벨로퍼 신영이 최근 인수한 강남구 논현동 힐탑호텔을 어떤 방식으로 개발할지 고심하고 있다.

수익성을 높이려면 용도지역 변경 등 규제완화가 필요한데, 관할 지방자치단체(지자체)의 ‘특혜’ 논란 우려가 있어 쉽지 않아서다.

업계에선 해당 부지에 역세권 임대주택을 개발하는 조건으로 서울시에 용도지역 상향 조정을 신청할 가능성이 있다고 보고 있다.

◇ 부동산 침체에도 힐탑호텔 인수…용적률 상향 필요할 듯

19일 부동산업계에 따르면 신영은 이달 서울 강남구 논현동 소재 힐탑호텔을 1107억원에 인수하는 절차를 마무리했다. 계약금 10%만 지불했고, 내년 하반기 잔금을 치를 예정이다. 매도자 우창홀딩스가 임차인 명도, 인허가 작업을 담당한다.

힐탑호텔 (사진=카카오맵 캡처)

힐탑호텔은 강남구 논현로 647번지(논현동 151-30)에 위치해 있다. 지하철 7호선 학동역에서 걸어서 3분, 지하철 9호선 언주역에서 걸어서 7분 걸린다. 1985년 2월 준공됐고 지하 2층~지상 5층 규모의 관광호텔이다.

우창홀딩스는 2001년 사업 목적을 관광 호텔업 및 부동산 임대업으로 전환하고 힐탑호텔 구관 건물 및 호텔 영업권 일체를 양수해서 호텔업을 영위, 건물 일부를 임대하고 있었다.

하지만 회사는 3년 연속 당기순손실이 발생했다. 코로나19로 호텔 매출에 영향이 있었던 것으로 보인다. 연도별 당기순손실 규모는 △2019년 7544만원 △2020년 48억3580만원 △작년 2억8352만원이다.

우창홀딩스는 힐탑호텔을 매물로 내놓은 후 매수자를 여러번 물색한 끝에 신영과 거래를 마무리했다. 다만 신영은 이 건물을 어떤 방향으로 개발할 지에 대해 아직 구체적 계획이 없다.

올 들어 금리가 예상보다 빠르게 올라 부동산 경기도 급격히 위축되고 있어서다. 일부 시행사들은 이자부담, 사업 불확실성 때문에 기존에 보유했던 땅이나 건물을 매각하는데, 신영처럼 신규로 부동산을 취득하는 것은 다소 이례적이다.

신영 관계자는 “최근 부동산시장이 좋지 않지만 잔금까지 시간이 남은 만큼 시장상황을 지켜볼 예정”이라며 “계약조건이 유리해 에셋파킹(자산가치 저장) 용도로 보고 있다”고 말했다.

힐탑호텔 부지의 대지면적은 1412.8㎡(약 428평), 용도지역은 제3종 일반주거지역이다. 서울특별시 도시계획 조례에 따르면 제3종 일반주거지역의 건폐율은 50%, 용적률은 250%다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령을 보면 제3종 일반주거지역에 지을 수 있는 건축물은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 종교시설, 유치원·초등학교·중학교·고등학교, 노유자시설, 문화 및 집회시설 등이다.

◇ 역세권 청년주택 개발해 용도지역 변경할까…“아직 미정”

신영이 힐탑호텔 부지 개발로 수익성을 높이려면 용적률 상향 또는 용도지역 변경 등 규제완화가 필요해 보인다.

하지만 이같은 인허가를 받는 것은 쉽지 않다. 관할 지방자치단체(지자체)가 이를 허용할 경우 시행사에 특혜를 줬다는 의혹이 제기될 수 있어서다.

이에 따라 업계에선 신영이 해당 부지에 역세권 청년주택을 개발하는 조건으로 서울시에 용도지역 상향 조정을 신청할 것으로 관측한다. 새로 지을 건축물이 공공 목적을 갖고 있을 경우 인센티브를 받을 가능성이 더 높아서다.

역세권 청년주택은 대중교통이 편리한 역세권에 청년, 신혼부부의 주거난 해소를 위해 시세대비 저렴한 공공임대와 민간임대 주택을 제공하는 것을 말한다.

한 단지 내 공공임대와 공공지원민간임대(이하 민간임대) 세대가 혼합돼 있다. 또한 역세권 청년주택의 임대료는 공급유형 및 지역, 면적에 따라 다르게 책정된다.

공공임대 임대료의 경우 주변시세 대비 30% 수준이다. 민간임대 임대료는 △특별공급은 주변시세 대비 85% 수준 △일반공급은 주변시세 대비 95% 수준이다.

역세권 청년주택 용도지역 변경 기준표 (자료=서울시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준 개정안 전문(10차))

서울시 역세권 청년주택 건립 및 운영기준 개정안 전문(10차)을 보면 용도지역 변경 기준은 다음과 같다.

준주거지역으로 변경하려면 사업대상지가 제2종·제3종 일반주거지역이어야 한다. 또한 대상 부지가 준주거지역, 일반 또는 근린상업지역에 인접하는 경우 준주거지역으로 용도지역을 세분 변경할 수 있다.

‘인접’이란 준주거지역, 일반 또는 근린상업지역과 바로 접하고 있거나, 폭 20m 이하의 도로를 사이에 두고 접하고 있는 것을 뜻한다. 준주거지역으로 바뀌면 기본용적률이 400% 이하로 늘어난다.

또한 ‘역세권’에 포함되려면 역 승강장 경계로부터 반경 350m 이내에 있어야 한다. 게다가 지구단위계획구역 내 역세권 사업의 거리기준이 현행 350m에서 최대 420m로 확대된다. 그만큼 역세권에 포함될 가능성이 높아지는 셈이다.

사업시행자는 사업대상지 과반이 역세권에 포함되지 않는 부지일 경우 완화받는 부지면적에 대한 추가 공공기여를 제공해야 한다. 이밖에도 관련 위원회에서 필요하다고 인정한 경우 용도지역을 변경할 수 있다.

다만 사업예정지가 역세권 청년주택 건립 및 운영기준에 부합해도 위원회 심의 결과 역세권 청년주택 건립 장소로 부적합하다고 판단한 경우 사업대상지로 인정되지 않을 수 있다.

신영 관계자는 향후 힐탑호텔을 역세권 청년주택으로 개발해서 서울시에 용도지역 상향 조정을 신청할 건지에 대한 질문에 “아직 구체적 계획이 서지 않았다”고 답했다.