[김용일의 부동산톡]상가건물임대차 종료시 원상회복의무와 영업양도

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 임대차계약이 종료되면 임차인은 임차목적물을 임대인에게 원상으로 회복하여 반환해야 함이 원칙이다. 그러나, 특히 상가건물임대차의 경우 임차인이 시설물이나 구조물을 설치 또는 변경하는 경우가 많고 영업양수도를 하는 경우도 있는바, 이에따라 원상회복의 무 여부, 범위, 비용 등과 관련하여 분쟁이 많이 발생한다. 원상회복의무는 보증금반환 및 명도소송에서도 문제되는바, 관련하여 이번 시간에 정리해 보겠다.

임차인의 원상회복의무와 범위는 임대차계약 당시의 상태대로 원상복구하는 것이 원칙

임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 특별한 약정이 없는한 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 여기서 임차인의 원상회복의무란 임대차목적물을 임차할 당시의 상태대로 복구하여 반환하는 것을 의미한다. 다만 당사자간에 원상회복의무의 내용이나 범위에 대해 별도의 특약을 하면 그 특약이 우선적으로 유효하다.

원상회복이란 원칙적으로 임대차계약 당시의 상태대로 복구하는 것이다. 따라서, 전 임차인이 설치한 시설이 남아 있는 상태에서, 현 임차인이 새로 임대차계약을 하였고, 추가로 시설이나 인테리어를 하지 않고 계속 사용했을 뿐이라면, 임차인은 임대차계약 체결 당시 목적물의 상태대로 반환하면 되고, 계약 당시 이미 설치가 되어 있던 내부시설 등을 철거하여야 할 의무는 없다.

예를들어, 임차인이 병원을 운영하기 위해 부동산 임대차계약을 하였는데, 이 부동산은 그 전 임차인이 병원으로 운영하면서 이미 병원에 맞는 인테리어 및 내부시설이 갖춰져 있었고, 현 임차인은 변경 없이 계속 이 부동산을 사용했을 뿐이라면, 현 임차인은 임대차계약 체결 당시 목적물의 상태대로 반환하면 될 뿐, 계약 당시 이미 공사가 되어 있던 내부시설을 철거하여야 할 의무는 없는 것이다(인천지방법원 2020가단237383 판결).

만일, 임차인이 임차목적물에 추가로 새로운 시설물을 설치한 경우 또는 변경한 경우는 어떻게 될까? 이 경우는 현 임차인이 새로 설치한 시설물은 철거하고, 변경한 부분은 원상으로 회복해서 임대차계약 당시의 상태대로 해놔야 함이 원칙이다. 그러나, 이 경우에도 전 임차인이 설치했던 시설물까지 철거하고 원상으로 회복할 의무는 없다.

관련하여 대법원은 “전 임차인이 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도, 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 없다.”고 하였다(대법원 90다카12035 판결).

신규 임차인이 기존 임차인의 임대차계약을 포괄적으로 승계했다면 새로운 임차인에게 모든 원상회복의무가 있음이 원칙

임차인이 임대차기간 중 자신의 임차인 지위 등 임대차계약상의 권리의무를 신규 임차인에게 포괄적으로 양도한 경우 등 신규 임차인이 기존 임차인의 임대차계약을 그대로 승계했다고 볼 수 있는 경우라면, 신규 임차인은 기존 임차인이 설치했던 시설물에 대한 철거 및 원상회복의무를 모두 부담함이 원칙이다.

주의할 점은, 권리금을 지급하고 영업양수도를 했다고 하여, 임대인과의 관계에서 임차인 지위의 포괄적 양도가 일률적으로 인정되지는 않는다는 것이다. 영업양수도의 경우 신규 임차인이 기존 임차인의 지위를 포괄적으로 승계하였다고 볼 수 있는지 여부는, 신규 임차인이 기존 상호와 시설을 그대로 사용하였는지, 기존 임대차계약조건인 보증금 임대료 임대기간 등이 동일한지 유무가 중요한 판단 기준이 된다.

대법원 판결을 보면, 프랜차이즈 커피숍을 운영하다가 임대차계약기간 중 영업양수도계약을 하여, 새로운 임차인이 기존 상호와 시설을 그대로 사용하고, 임대차계약의 보증금 임대료 임대기간 등 조건도 기존과 동일한 사안에서, 대법원은“신규 임차인이 기존 임차인의 지위를 그대로 승계하였다고 보아야 하고, 따라서, 신규 임차인에게 기존 임차인이 설치했던 시설문에 대한 철거 및 원상회복의무가 있다”는 취지로 판시하였다(대법원 2019.8.30. 선고 2017다268142 판결).

프랜차이즈 치킨집 영업양수도의 경우에도, 법원은 “원고와 피고가 처음 체결한 임대차계약의 보증금, 월 차임, 임대기한 등이 원고와 A와의 임대차계약의 그것과 같고, 피고가 A로부터 이 사건 점포의 시설과 상호를 그대로 이어받아 동종 영업을 하여 온 점 등에 비추어 보면 피고가 A로부터 종전의 임차인 지위를 포괄적으로 양수하였다고 판단되므로, 피고는 원고가 A와 최초 임대차계약을 체결할 당시인 2013.2.20.경의 상태로 이 사건 점포를 원상회복 하여야 하고, 단지 피고가 새롭게 설치한 시설에 대하여만 원상회복의무를 부담한다고 볼 수는 없다.”는 취지로 판시하였다(서울중앙지방법원 2020나35709 판결).

반면에, 커피점 영업양수도계약을 하였지만 신규 임차인과 기존 임차인간에 임대차계약과, 계약기간 및 차임 등 계약조건이 다른 사안에서, 법원이 “기존 임대차계약을 단순히 승계한 것이 아니고 새로운 임대차계약이므로, 기존 임차인이 설치했던 시설물까지 신규 임차인이 철거할 의무는 없다.”는 취지로 판시한 건이 있다(부산지방법원 2019나48196 판결).

한편, 기존 임차인이 설치했던 시설물에 대한 철거 및 원상회복의무를 신규 임차인이 부담해야하는지 여부가 쟁점이 되는 실제 소송에서는 여러 가지 요소가 서로 얽혀 있어, 어떤 기준에 따라 일률적으로 판단하기 보다는 구체적 사정에 따라 개별적으로 달리 판단될 가능성이 높다. 관련하여 대법원은 “원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.”고 하였는바, 구체적 계약내용 및 사정에 따라 법원의 판단이 달라질 수 있기 때문이다(대법원 2017다268142 판결).

따라서, 임대차계약종료시 임대인과의 분쟁을 피하려면, 임대차계약서 작성당시 원상회복의무를 부담하는지 여부, 부담한다면 원상회복의무의 범위와 정도가 어떤지 등에 대해 최대한 구체적으로 명시를 하는 것이 좋을 것이다.

△김용일 변호사

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사