전세사기 피해 보증금 3분의 1 보장…11월부터 최소보장제 시행

[이데일리 김은경 기자] 전세사기 피해자가 경매나 공매 등을 통해 돌려받은 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 정부가 부족분을 지원하는 ‘최소보장제’가 오는 11월 도입된다. 신탁사기 등 무권계약 피해자에게는 경매 절차가 끝나기 전에도 보증금 일부를 먼저 지급한다.

서울 한 부동산 공인중개업소에 매물 관련 안내문이 붙어있다.(사진=이데일리 이영훈 기자)

국토교통부는 21일 발표한 ‘두텁고 촘촘한 주거복지 실현을 위한 주거안정플랜’에 이 같은 내용의 전세사기 피해자 지원·예방 강화 방안을 담았다. 피해자의 보증금 회복을 지원하고 구제 절차를 앞당기는 한편 전세 계약 과정에서 발생할 수 있는 위험을 줄이는 것이 핵심이다.

우선 오는 11월부터 전세사기 피해자의 임차보증금 회복액을 최소 3분의 1까지 보장하는 최소보장제를 도입한다. 경·공매가 종료된 피해자가 배당금과 경매차익, 임대인 등으로부터 돌려받은 금액, 임대료 재정지원액 등을 모두 합쳐도 보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 정부가 그 차액을 지원하는 방식이다.

예를 들어 전세보증금이 1억5000만원인 피해자가 경매 등을 통해 3000만원을 회수했다면 최소보장 기준인 5000만원에 못 미치는 2000만원을 추가로 지원받을 수 있다. 이미 회수한 금액이 보증금의 3분의 1 이상이라면 추가 지원 대상에 해당하지 않는다.

신탁사기 등 무권계약 피해자에게는 ‘선지급·후정산’ 제도를 적용한다. 경매가 끝나기 전에도 최소보장금인 보증금의 3분의 1에 해당하는 금액의 전부 또는 일부를 먼저 지급하고 이후 경매 등 절차를 거쳐 정산하는 방식이다. 피해자가 보증금을 돌려받기까지 장기간 기다려야 하는 부담을 덜어주려는 취지다.

피해주택 매입과 주거지원 절차도 개선한다. 신탁사기 피해주택을 매각할 때 한국토지주택공사(LH)와 우선 협의하도록 의무화하고 위반건축물 양성화와 주택 매입을 동시에 추진한다. 피해주택의 매입 절차를 원활하게 진행해 피해자에 대한 지원 속도를 높이기 위한 조치다.

공공임대주택 무상거주 지원 대상도 확대한다. 기존에는 경·공매가 끝나기 전에 피해주택 매입을 요청한 경우에만 지원했으나 앞으로는 매입 요청 여부와 관계없이 경·공매가 종료되면 지원받을 수 있도록 한다. 국토부는 해당 조치의 시행 시점을 올해 5월로 제시했다.

전세사기 피해를 사전에 막기 위한 대책도 추진한다. 정부는 전세금 반환보증 가입요건인 전세가율 기준을 단계적으로 강화하기로 했다. 주택가격 대비 보증금 비율이 높은 위험 계약에 대한 보증 가입 기준을 강화해 임차인을 보호하겠다는 취지다.

다만 구체적인 전세가율 기준과 적용 시기 등은 올해 하반기 별도 계획을 마련해 발표할 예정이다. 빌라 등 연립·다세대주택에는 인공지능(AI) 기반 시세를 도입해 주택가격 산정의 적시성과 객관성을 높이기로 했다.

전세 계약 전 위험 정보를 확인할 수 있는 서비스도 강화한다. 정부는 안심전세 애플리케이션(앱)에 범부처 정보를 연계해 임차인이 전세거래 위험을 한 번에 확인할 수 있는 진단 서비스를 올해 하반기 제공할 계획이다.

이를 통해 등기정보와 확정일자, 전입세대확인서뿐 아니라 임대인의 체납 정보와 신용정보까지 종합적으로 확인할 수 있도록 한다. 예비 임차인을 대상으로 등기사항증명서의 권리관계 분석과 임대차계약서 문구 검토 등을 지원하는 안전계약 컨설팅 서비스도 제공한다.

전입신고와 대항력 발생 시점 사이의 공백을 악용한 편법 대출을 막기 위한 제도 개선도 추진한다. 현행 제도에서는 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마치더라도 대항력은 다음 날 0시부터 발생한다. 정부는 이 같은 시차를 악용한 근저당권 설정 등을 방지하기 위해 대항력 발생 시점을 전입신고 즉시로 앞당기는 방안을 추진할 계획이다.

등록임대주택 관리도 강화한다. 임대사업자가 임대보증금 반환보증에 가입하지 않을 경우 현재는 미가입 주택 수와 관계없이 최대 3000만원의 과태료를 부과하지만, 앞으로는 주택 호수별로 최대 3000만원을 부과하는 방안을 추진한다. 임대차계약 만료 전 임대사업자에게 의무사항을 안내하고 이행 여부에 대한 점검도 강화한다.