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29일 NICE신용평가(나신평)가 최근 발표한 스페셜리포트에 따르면 국내 상장리츠의 시장성 조달(회사채 및 전자단기사채) 비중은 리츠별로 상이하나 대략 5~40% 수준에 분포하고 있는 것으로 나타났다.
세부적으로 보면 롯데리츠(40%), 한화리츠(18.6%), SK리츠(32.1%) 등 국내 대기업 계열 스폰서 리츠들의 시장성 조달 비중이 타 리츠 대비 높은 수준을 기록하고 있다. 이들 리츠는 안정적인 사업 기반과 우수한 신용등급을 바탕으로 회사채 및 전자단기사채 등 조달처를 다변화해왔다.
문제는 리츠의 자금 조달 방식이 기업의 업력이 아닌 보유 자산가치에 전적으로 의존한다는 점이다. 일반 기업과 달리 리츠는 유동성 위기 발생 시 활용 가능한 대응 수단이 자산가치 변동에 종속되는 태생적 한계를 지닌다.
실제 자산가치가 하락할 경우 리츠는 현금흐름 악화, 주식시장 접근성 저하, 매각 협상력 약화라는 삼중고를 겪게 된다. 특히 시장성 조달 중 회사채의 경우, 일부 채무에서 원리금 미지급이 발생하면 발행잔액 전체에 대해 '교차부도(Cross-default)'가 발동할 가능성이 있어 유의해야 한다. 만기가 짧은 전자단기사채 역시 조달 시장 환경 변화에 취약해 유동성 대응 측면에서 하방 리스크로 작용할 수 있다.
최근 제이알글로벌리츠(348950)에서 발생한 '현금유보(Cash Trap)' 이벤트는 이러한 위험을 단적으로 보여준다. 금리 인상에 따른 요구수익률(Cap rate) 상승으로 감정평가액이 하락하면서 LTV(담보인정비율) 약정을 위반하게 된 것이다. 이처럼 자산가치 하락으로 현금흐름이 통제되면 국내 리츠는 배당 재원을 확보하기 어려워지고, 이는 주가 급락과 유상증자 제한으로 이어지는 악순환을 낳게 된다.
나신평은 전반적으로 해외 자산을 보유하거나 시장성 조달 비중이 높은 리츠들은 자산가치 하락과 채무 차환 부담이 동시에 발생할 가능성에 대비해야 한다고 제언했다.
이은미 나신평 금융SF평가본부 금융평가2실 수석연구원은 “리츠는 특성상 업력이 아닌 자산가치에 기반하여 자금을 조달하므로, 유동성 위기 시 활용 가능한 대응 수단이 자산가치 변동에 종속되는 한계를 갖는다”며 “공통적으로 자산가치가 하락하면 현금흐름과 자본시장 접근성이 일제히 저하되는 만큼, 시장성 조달 비중이 높은 리츠일수록 자산가치 변동에 따른 리스크 관리가 중요하다”고 설명했다.
