국내 오피스 투자시장이 작년 '사상 최대' 거래규모를 기록한 만큼 올해에도 코어 자산을 중심으로 안정적 흐름을 이어갈 전망이다.
또한 금리 안정과 자금조달 여건 개선이 맞물려 오피스 투자시장이 본격적 회복 국면에 진입했다. 이 과정에서 거래 구조는 한층 효율화되고, 투자 범위는 서울 3대 권역을 넘어 판교·마곡 등 기타 업무지구로 확장될 것으로 예상된다.
작년 국내 오피스 거래 약 22.9조…'역대 최대'
9일 글로벌 상업용부동산 서비스 회사 뉴마크에 따르면 지난해 국내 오피스 투자시장 총 거래규모는 약 22조9000억원으로 역대 최고치를 기록했다.
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거래 확대와 더불어 가격 회복도 동시에 나타났다. 매매단가는 3.3㎡(평)당 3164만원으로 전년대비 약 8% 상승했다.
특히 프라임·코어 자산을 중심으로 거래 모멘텀이 뚜렷하게 강화됐다. 권역별로 보면 도심권역(CBD)에서는 시그니쳐타워, 페럼타워, 센터포인트 광화문 등 대표적인 핵심 자산 거래가 성사됐다.
시그니쳐타워는 서울 중구 수표동 99번지(청계천로 100번지) 일대 위치한 지하 6층~지상 17층, 2개 동, 연면적 9만9997㎡(약 3만2491평) 규모 빌딩이다. 지난 2011년 준공됐고 금호석유화학 그룹이 본사 사옥으로 쓰고 있다.
해당 건물은 작년 11월 쉐어딜로 총 1조346억원에 거래됐다. 3.3㎡(평)당 3420만원 수준이다.
센터포인트 광화문은 서울 종로구 새문안로5길 31에 위치한 지하 7층~지상 20층, 연면적 3만8946㎡(1만1781평) 규모 프라임 오피스 빌딩이다.
지난 2013년 준공됐고 국내 최대 로펌인 김앤장 법률사무소가 전체 면적의 약 80%를 장기 임차하고 있다.
코람코자산신탁은 '코크렙제36호위탁관리부동산투자회사(리츠)'로 보유하던 센터포인트 광화문을 교보AIM자산운용에 매각했다. 매각가는 3.3㎡(평)당 3670만원으로, 총액은 4320억원 규모다.
강남권역(GBD)에서도 강남N타워, BNK오피스, 서울인터내셔널타워(SI타워) 등 프라임 오피스가 잇달아 딜 클로징(거래 종결)되며 투자 수요의 견조함을 입증했다.
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SI타워는 현대모비스 본사 건물로 서울 강남구 테헤란로 203 일대 위치해 있다. 서울지하철 2호선 역삼역 바로 앞에 있으며 지하 8층~지상 25층, 대지면적 3587㎡, 연면적 약 6만6202㎡(2만26평) 규모다.
앞서 KB자산운용은 해당 자산을 지난 2009년 약 4000억원에 매입해 16년간 운용한 뒤 작년 이지스자산운용에 매각했다. 금액은 8971억원이다. 내부수익률(IRR)은 12.7%로, 장기 보유 전략으로 높은 수익률을 실현했다.
이지스자산운용은 이지스밸류업1호위탁관리부동산투자회사(이하 이지스밸류업1호리츠)로 SI타워를 인수했다.
선순위 대출금리 안정…프라임자산 거래 지속
이처럼 오피스 투자시장이 본격적 회복 국면에 진입한 배경에는 '금리 안정'과 '자금조달 여건 개선'이 있다.
우선 금리 안정이 자산가치 회복으로 이어졌다. 지난해 프라임 오피스 자산의 선순위 담보대출 금리는 4% 내외에서 안정세를 보였고, 프라임 오피스 초기수익률은 3%대 후반을 유지했다.
현재 오피스 선순위 담보대출 금리는 3.8~4.0% 수준에서 안정세를 보이고 있다.
올해 오피스 투자시장의 또 다른 특징은 거래 구조 변화다. 단일 투자자의 부담을 줄이고 자본 효율성을 높이기 위해 쉐어딜 등 공동투자 방식이 확대될 것으로 보인다.
예컨대 작년 완료된 딜 중에 센터포인트 광화문, 시그니쳐타워 등이 쉐어딜 방식으로 거래됐다.
쉐어딜(Share Deal)은 펀드 수익자만 교체되는 매각 형태다. 에셋딜(Asset Deal)의 경우 거래 양측이 자산 전체를 직접 사고파는 실물거래 방식인 것과 다른 점이다. 또한 쉐어딜은 에셋딜과 달리 부동산 취득세가 면제되고, 거래 절차가 간소화된다는 이점도 있다.
이처럼 올해 오피스 투자시장은 안정적 임대수익을 얻을 수 있는 코어 자산을 중심으로, 보다 정교한 자본 구조를 활용한 투자가 늘어날 전망이다.
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투자 지역도 서울 3대 오피스 권역에 국한되지 않고 점차 외연이 확장될 것으로 보인다. 지난해에는 성수, 마곡, 상암 디지털미디어시티(DMC), 판교 등에서도 굵직한 거래가 이어졌다.
판교 테크원타워는 경기도 성남시 분당구 백현동 534번지에 위치한 지하 7층~지상 15층, 연면적 19만7236㎡(약 6만평) 규모 초대형 오피스다. 이 건물은 작년 약 1조9800억원에 팔리면서 단일 오피스 자산 기준 최대 거래금액을 기록했다.
미래에셋이 판교 테크원타워 오피스 전체 매각을 추진한 결과 작년 9월 카카오뱅크·한국투자리얼에셋운용 컨소시엄과 매각 거래를 최종 완료했다. 연면적 3.3㎡(평)당 거래가격은 3322만원이다.
이밖에도 △상암 DMC타워 △구로 G밸리 플라자 △누디트 서울숲 △팩토리얼 성수 등이 작년 기타권역에서 거래된 주요 오피스 자산으로 이름을 올렸다.
금융투자업계 관계자는 “올해 오피스 투자시장은 코어 자산 선호 기조를 유지하는 가운데 거래 구조의 효율화와 투자 지역 확장이 동시에 나타날 것”이라며 “금융 여건이 급변하지 않는 한 안정적인 거래 흐름이 이어질 가능성이 크다”고 말했다.
