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두 지역의 구축 거래가 많은 배경에는 노후 아파트가 밀집한 구조가 있다는 평가다. 상계·중계·창동 일대는 1980년대 후반부터 1990년대 초까지 대규모 택지개발을 통해 조성됐다. 오래된 아파트가 많아 거래 시장에서도 구축이 차지하는 비중이 자연스럽게 높게 나타나는 것이다.
최근 부동산 가격 상승, 전월세 시장의 불안과 맞물려 가격 경쟁력도 중요한 요인이다. 두 지역에서 거래된 30년 이상 아파트 가운데 10억원 미만 거래 비중은 도봉구 98.7%, 노원구 92.1%에 달한다. 서울 아파트 평균 매매가격이 16억원을 넘어설 정도로 오르면서 매수 가능한 가격대가 제한된 수요자에게 진입장벽이 낮은 구축이 대안이 될 수 있다는 의미다.
재건축 기대감도 더해진다. 이미 도봉구 창동주공 4·18·19단지와 노원구 상계주공7단지 등은 정비사업 절차를 밟고 있다. 가격이 기본적인 매수 유인으로 작용하고 일부 단지에서는 향후 가치 상승 기대가 추가적인 매력으로 작용하는 것으로 풀이된다.
노원구의 한 공인중개사는 “구축에 대한 관심이 커지면서 호가도 오르고 있지만 다른 지역이나 신축 아파트와 비교하면 아직 가격 접근성이 있는 편”며 “정비사업에 따른 투자가치까지 기대할 수 있어 젊은 사람들도 많이 찾는다”고 말했다.
구축 거래가 늘어나는 흐름은 서울 전체에서도 나타난다. 준공 30년 이상 아파트의 거래 비중은 2022년 16.1%에서 올해 29.5%로 높아졌다. 반면 준공 5년 이내 신축 아파트 거래 비중은 같은 기간 18.9%에서 8.8%로 낮아졌다. 신축은 상대적으로 높은 가격과 장기 보유 성향에 따른 매물 부족이 거래를 제약하는 요인으로 꼽힌다. 신축 입주 물량 부족과 기존 아파트의 노후화가 이어지는 만큼 구축 거래 비중이 당분간 높게 유지될 가능성이 있다는 분석이 나온다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “서울 아파트가 빠르게 늙어가면서 노후 재고 아파트 비중이 해마다 자연스럽게 높아지는 반면 신축은 매물이 적고 구축보다 가격 접근성이 낮다”며 “신축 매매는 줄어들고 구축 거래는 늘어나는 흐름은 당분간 지속될 가능성이 높다”고 말했다.
