특히 인공지능(AI) 확산에 따른 데이터센터 전력 수요와 전력망 투자, 부동산 대출, 농지 등이 향후 주목할 투자처로 꼽혔다.
“실물자산, 금리 높아도 포트폴리오 방어막”
누빈은 11일 서울 여의도 콘래드 호텔에서 '글로벌 실물자산 시장 분석 및 전망 기자간담회'를 개최했다. 이번 간담회에서는 누빈의 주요 실물자산인 부동산·인프라·천연자본 등 각 부문을 이끄는 글로벌 리더들이 방한해 자산군별 시장 전망과 투자 기회를 직접 설명했다.
누빈은 공모·사모자산을 합쳐 1조4000억달러(약 1883조7000억원) 이상의 자산을 운용하고 있으며 1800곳 이상의 기관투자가를 고객으로 두고 있다.
이날 발표는 △마이크 세일즈 누빈 리얼에셋 최고경영자(CEO) △애비게일 딘 누빈 리얼에셋 전략 인사이트 글로벌 대표 △채드 필립스 누빈 리얼이스테이트 글로벌 대표 △비프 오소 누빈 인프라스트럭처 에쿼티 글로벌 대표 △조셉 빌라니 누빈 내추럴캐피털 농지 부문 시니어 포트폴리오 매니저 △장재호 누빈 한국 기관 대표 순으로 이뤄졌다.
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딘 대표는 “이처럼 변동성이 높은 환경에서 투자자들은 포트폴리오가 얼마나 회복력을 갖출 수 있는지 고민할 것”이라며 “분산투자가 분명한 이점을 제공한다”고 말했다.
누빈의 분석에 따르면 사모 실물자산은 주식과 채권은 물론 다른 실물자산과도 상관관계가 낮거나 음(-)의 상관관계를 보인다. 장기적으로 위험을 감안한 수익률은 높고 변동성은 낮다는 게 누빈의 설명이다.
딘 대표는 “사모 실물자산을 전통적인 포트폴리오에 추가하면 장기적으로 전체 연간 수익률을 높이는 동시에 변동성을 낮출 수 있다”고 설명했다.
부동산 대출 ‘큰 장’…리파이낸싱 수요 ‘여전’
글로벌 부동산 시장에 대해서는 회복 신호가 나타난 것으로 분석됐다.
딘 대표는 “글로벌 부동산 수익률은 최근 8개 분기 연속 플러스를 기록했다”며 “자본가치도 다시 상승세로 돌아서면서 강한 임대수익과 함께 회복이 진행되고 있다”고 말했다.
코로나19 이후 금리가 급격하게 오르면서 글로벌 부동산 가치는 평균적으로 약 22~25% 하락했다. 하지만 임대수익은 비교적 안정적으로 유지됐고, 최근에는 자본가치까지 반등하기 시작했다는 설명이다.
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예컨대 독일 프랑크푸르트는 금융이 주요 산업이기 때문에 프랑크푸르트 부동산 시장이 금융 업황에 좌우된다. 반면 아일랜드 더블린의 경우 주요 업종이 정보기술(IT)이라서 더블린 부동산 시장이 기술업종의 업황에 크게 영향을 받는다.
딘 대표는 “이번 사이클의 독특한 특징 중 하나는 투자 성과에서 자산 선택이 업종 선택보다 중요해졌다는 것”이라며 “하위 업종이나 입지, 자산의 품질에 따라 수익률 차이가 크게 벌어지고 있다”고 말했다.
누빈은 부동산 대출 시장에서도 기회를 찾고 있다. 글로벌 부동산 시장에서 대출 만기가 돌아오는 자산이 늘어나는 반면, 대출을 공급할 수 있는 자금은 줄어들고 있기 때문이다.
딘 대표는 “향후 몇 년간 차입자들의 지속적인 자금 수요가 있을 것”이라며 “향후 3년 내 대출 만기가 돌아오는 차입자 가운데 만기 때 대출을 전액 상환할 계획을 세운 곳은 21%에 불과하다”고 말했다.
대출 공급 부족도 투자 기회로 꼽았다. 그는 “글로벌 시장에서 대출펀드가 보유한 대출 가능 자금이 최근 감소하면서 공급 부족이 나타나고 있다”며 “수요는 많은데 공급은 부족한 상황이어서 대출 투자자에게 좋은 기회”라고 설명했다.
특히 부동산 가치가 회복되는 시점에 높은 금리를 확보하면서 대출에 투자할 수 있다는 점에 주목했다.
AI가 키운 데이터센터…전력망 투자도 기회
누빈은 인프라 시장에서는 인공지능(AI) 데이터센터가 만드는 전력 수요를 핵심 투자 기회로 제시했다.
비프 오소 누빈 인프라스트럭처 에쿼티 글로벌 대표는 “전 세계적으로 전력 수요가 증가하면서 단순히 발전 설비를 확보하는 것 뿐 아니라 24시간 전력을 공급할 수 있는 능력이 중요해지고 있다”고 말했다.
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오소 대표는 “우리는 재생에너지와 배터리 저장장치를 결합해 24시간 친환경 전력을 공급하는 ‘하이브리드화’ 전략을 확대하고 있다”며 “고객들이 실제로 원하는 것은 24시간 안정적으로 공급되는 전력”이라고 말했다.
그는 전력망 투자도 주요 기회로 꼽았다. 데이터센터를 비롯해 새로운 전력 수요가 급증하면서 기존 전력망의 연결 능력이 부족해지고 있다는 이유에서다.
오소 대표는 “새로운 재생에너지와 데이터센터 수요가 전력망에 더 큰 부담을 주고 있다”며 “전력망을 강화하고 새로운 연결망을 구축하는 데 투자 기회가 나타나고 있다”고 말했다.
“데이터센터로 전력 수요↑…세컨더리 기회”
AI 데이터센터가 실제 전력 수요를 얼마나 끌어올릴지도 주목됐다.
오소 대표는 “현재 미국에서 전체 전력의 약 6%가 데이터센터에 사용되고 있지만 2030년에는 최대 20%까지 올라갈 수 있다”며 “이는 새로운 전력 공급을 위한 막대한 투자 기회를 의미한다”고 말했다.
다만 그는 데이터센터 투자가 단순히 수요만 보고 접근할 수 있는 시장은 아니라고 지적했다.
가장 큰 걸림돌로 전력망 연결에 걸리는 시간이 지목됐다. 오소 대표는 “미국 버지니아에서는 대규모 데이터센터를 전력망에 연결하는 데 최대 7년이 걸린다”며 “다른 미국 지역도 2~4년 또는 그 이상이 걸릴 수 있다”고 설명했다.
지역사회의 반발도 새로운 변수다.
오소 대표는 “지난 2018년부터 2024년까지 미국에서 데이터센터 개발을 늦추거나 막는 지방정부 조치는 7건에 불과했지만, 2026년 첫 7개월 동안에는 거의 400건에 달했다”며 “지역사회와 어떻게 소통할 것인지가 데이터센터 투자자와 운영자들에게 점점 더 중요한 문제가 되고 있다”고 말했다.
인프라 세컨더리 시장도 새로운 투자 기회로 제시했다. 세컨더리 시장은 기존 투자자가 보유 자산을 다른 투자자에게 팔아 현금화하거나, 운용사가 기존 자산을 새로운 투자자에게 넘기는 시장을 말한다.
오소 대표는 “2022년부터 2026년까지 인프라 세컨더리 시장은 연평균 32% 성장할 것으로 보인다”며 “앞으로도 이런 성장세가 이어질 가능성이 높다”고 말했다.
이어 “이미 성과와 현금흐름이 검증된 우량 자산에 투자할 수 있다는 점에서 매력적인 기회”라며 “투자자에게 유동성을 제공하는 동시에 새로운 투자 기회를 만들어낼 수 있다”고 강조했다.
농지·임야 ‘인플레 방어’…AI 메가트렌드 주목
천연자본 분야에서는 농지와 임야가 장기 투자자에게 매력적인 자산으로 제시됐다.
조셉 빌라니 누빈 내추럴캐피털 농지 부문 시니어 포트폴리오 매니저는 누빈이 총 140억달러(약 18조8356억원)의 자연자본 플랫폼을 운용하고 있으며 이 가운데 농지가 약 120억달러(약 16조1448억원), 임야가 약 20억달러(약 2조6908억원)라고 설명했다.
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인플레이션 대응 효과도 강조했다. 빌라니 매니저는 “식량은 소비자물가지수(CPI)에 포함되기 때문에 천연자본 투자는 인플레이션이 높은 시기에 포트폴리오의 강력한 인플레이션 헤지(방어) 역할을 할 수 있다”고 말했다.
기후변화와 토지 부족도 농지의 장기적 투자 가치를 높이는 요인으로 꼽혔다.
빌라니 매니저는 “고품질 농지는 한정돼 있어 토지 부족 현상이 나타나고 있다”며 “기후 스트레스와 토양 황폐화, 물 접근성 악화까지 겹치면서 양질의 농지와 임야에 희소성 프리미엄이 붙을 수 있다”고 설명했다.
또 농업기술 발전과 탄소시장 확대도 새로운 수익원을 만들 것으로 전망됐다.
빌라니 매니저는 “농업기술 혁신으로 투입되는 자원은 줄이고 수확량은 높일 수 있다”며 “탄소시장과 재생에너지 임대, 생태계 관련 서비스 등이 기존 투자자산에 추가적 수익원을 만들어낼 수 있다”고 말했다.
결국 누빈이 바라보는 실물자산 시장의 핵심은 '금리와 경기의 단기 방향'보다는 '장기적이고 구조적인 수요'에 있다는 설명이다.
딘 대표는 “도시화와 세계화, 저탄소 경제로의 전환, 고령화, 소득 불평등 같은 메가트렌드는 장기적이고 쉽게 사라지지 않는다”며 “이런 구조적 변화가 실물자산에 차별화된 수요를 만들어낸다”고 말했다.
특히 투자자들이 가장 주목하는 메가트렌드로는 AI가 꼽혔다. 누빈이 800곳 이상의 글로벌 기관투자가를 대상으로 조사한 결과 AI가 투자전략에 가장 큰 영향을 미치는 메가트렌드로 나타났고, 에너지 전환과 탈세계화·민족주의, 고령화 등이 뒤를 이었다.
딘 대표는 “AI는 많은 투자자들의 투자전략에서 핵심적 요소로 나타났다”며 “에너지 전환 역시 청정전력과 친환경 건물, 탄소배출권 등에서 상당한 투자 기회를 만들어낼 것”이라고 말했다.
