비거주·공동명의 稅부담 낮췄지만…주택시장 ‘눈치보기’ 길어지나

[이데일리 이다원 김은경 기자] 정부가 비거주 1주택자와 부부 공동명의 1주택자의 종합부동산세 부담을 당초 계획보다 낮추기로 했다. 세제개편안 발표 29일 만에 기본공제와 세 부담 상한 등을 일부 되돌렸지만 실제 세 부담을 결정하는 주요 개편 내용은 그대로 유지했다. 정부가 한 달도 안 돼 과세 수위를 조절하면서 정책 예측 가능성이 떨어진 가운데 국회에서 추가 수정 가능성까지 남아 있는 만큼 당분간 매수·매도자 간 눈치보기가 이어질 것이라는 전망이 나온다.

8·3 세제개편안 발표가 한 달이 가까워지면서 보유세와 양도소득세 부담을 우려한 급매물이 크게 증가하고 있는 가운데 1일 서울 송파구 한 부동산에 매물정보가 게시돼 있다. (사진=이데일리 이영훈 기자)

1일 정부에 따르면 이날 국무회의에서 지난달 3일 발표한 2026년 세제개편안을 일부 수정한 정부안이 의결됐다. 정부는 비거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제를 현행 12억원에서 9억원으로 낮추려던 계획을 철회하고 12억원을 유지하기로 했다.

비거주 부부 공동명의 1주택자에 대한 공제 축소 폭도 줄였다. 당초 공동명의 1주택 특례를 신청하지 않은 비거주 부부의 기본공제를 현행 1인당 9억원에서 4억원으로 낮출 계획이었지만 최종 정부안에서는 6억원으로 높였다. 부부 합산으로 보면 현행 18억원에서 8억원까지 줄어들 예정이던 기본공제가 12억원으로 조정된 것이다. 거주 부부 공동명의자는 1인당 9억원 공제를 그대로 적용받는다.

종부세 세 부담 상한도 현행 150%에서 200%로 높이려던 계획을 철회하고 150%를 유지한다. 반면 거주 1세대 1주택자의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이는 방안은 당초안대로 추진한다. 비거주자의 세 부담 강화 폭은 낮췄지만 실거주자를 상대적으로 우대하는 정책 방향은 유지한 셈이다.

정부가 한 달도 채 되지 않아 당초안을 수정하면서 세제 정책을 둘러싼 시장의 불확실성도 이어지게 됐다. 지난달 3일에는 비거주 1주택자의 기본공제를 9억원까지 낮추고 세 부담 상한을 200%로 높이는 등 강한 과세 방침을 제시했지만 29일 만에 두 방안을 모두 되돌렸다. 반면 세액공제 한도 신설과 거주·보유에 따른 공제율 차등 적용, 종부세율 인상, 장기거주소득공제 한도 신설 등은 수정 대상에 포함되지 않았다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “종부세 기본공제 원복, 세 부담 상한 150% 원복, 공동명의 비거주 1주택 공제 6억원 상향 등 세 가지로 강화 일변도였던 기존 개편안에서 일부 완화된 것으로 볼 수 있다”면서도 “다만 실제 세 부담 규모를 결정하는 핵심 요인들은 그대로 유지돼 체감되는 완화 폭은 제한적일 것으로 판단한다”고 말했다.

강남 매물 늘었는데…고가주택 세 부담은 여전

정부가 세제개편안을 발표한 뒤 이를 수정하기까지 29일 동안 서울 주택시장에서는 매물이 늘어나는 흐름이 나타났다. 서울 아파트 매매 매물은 8월 3일 6만 409건에서 이날 6만 7382건으로 11.5% 증가했다.

고가주택이 밀집한 강남3구에서는 증가폭이 더 컸다. 강남구는 9453건에서 1만 996건으로 16.3%, 서초구는 7630건에서 8872건으로 16.3%, 송파구는 5099건에서 5870건으로 15.1% 각각 늘었다. 강남3구 전체로는 2만 2182건에서 2만 5738건으로 16.0% 증가해 서울 평균을 웃돌았다.

지난달 세제개편안 발표 이후 강남권에서는 보유세와 양도소득세 부담을 우려한 장기보유 1주택자 등을 중심으로 매도 여부를 고민하는 움직임이 나타났다. 다만 세제개편만을 매물 증가의 직접적인 원인으로 단정하기는 어렵다. 이번 정부안에서 비거주 1주택자 등에 대한 부담은 일부 낮아졌지만 강남권 고가주택 시장에 영향을 줄 세제 강화 효과는 여전히 남아 있다는 분석도 나온다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “이번 수정은 실거주자를 타깃으로 한 부분이 일부 조정된 것으로 볼 수 있다”며 “다주택자나 고가주택은 해당되지 않는 경우 상관없지만 해당될 경우 세 부담이 굉장히 크게 올라가는 구조는 유지되고 있다”고 말했다. 이어 “강남권 대부분을 차지하는 30억~40억원대 시장에 영향을 주는 부분은 여전히 유효할 것으로 보인다”고 설명했다.

정부가 29일 만에 일부 과세 방침을 되돌렸지만 최종 세제의 윤곽은 국회 논의를 거쳐야 확정된다. 세 부담을 둘러싼 불확실성이 완전히 걷히지 않은 만큼 주택시장 역시 당분간 정책 방향을 확인하며 움직일 가능성이 커졌다.

향후 시장의 변수는 국회 논의다. 정부안은 오는 3일까지 국회에 제출돼 정기국회에서 심사를 받는다. 정부 단계에서 이미 한 차례 수정된 만큼 추가 완화 가능성을 기대하는 매도자가 있는 반면 큰 변화가 없을 것으로 판단해 처분을 서두르는 집주인도 나올 수 있다.

남 연구원은 “매도자의 경우 향후 입법 과정에서 추가 완화를 기대하며 매도 시점을 늦출 수 있겠으나 큰 변화가 없을 것으로 판단해 매도 시기를 앞당기는 매도자들도 발생할 수 있다”고 말했다.

매수자 역시 당장 거래에 나서기보다 추가 급매물이 나올지를 지켜볼 가능성이 있다. 남 연구원은 “개편안 확정 이후 본격적인 급매물 출회를 기대하며 매수 타이밍을 조율하는 매수자들도 존재할 수 있다”며 “당분간 매수·매도자 간 눈치보기가 발생할 수 있을 것”이라고 내다봤다.