서울 공시가 18.7% 급등…내년 현실화율 하반기 발표[일문일답]

[이데일리 김은경 기자] 국토교통부가 올해 1월 1일 기준으로 조사·산정한 공동주택(아파트·연립·다세대) 약 1585만가구의 공시가격안을 17일 공개했다. 올해 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.16% 올라 4년 만에 최대 상승폭을 기록했다.

올해 공시가격 현실화율은 평균 69%로 지난해와 같게 유지됐다. 따라서 공시가격은 현실화율 변동 없이 지난해 시세 상승분만 반영된 결과라고 국토부는 설명했다. 특히 서울은 18.67% 올라 전국 17개 시·도 가운데 유일하게 전국 평균을 웃돌았다. 강남3구와 한강벨트 지역의 고가주택 가격 상승이 전체 변동률을 끌어올린 것으로 나타났다.

국토부는 공시가격안 열람 기간을 오는 18일부터 다음 달 6일까지 운영하고 의견 청취와 검토를 거쳐 4월 30일 최종 공시할 예정이다.

서울 남산에서 바라본 아파트 모습.(사진=이데일리 이영훈 기자)

다음은 정우진 국토부 토지정책관 등과의 일문일답.

-현실화율이 4년째 69%로 동결됐다. 향후 인상 가능성은.

△현재 국토연구원을 통해 관련 용역이 진행 중이다. 통상 11월께 다음 해 공시가격 계획을 발표해 왔기 때문에 올해도 비슷한 일정으로 하반기 중 발표할 예정이다. 다만 국회에서 부동산 공시법 개정안이 논의되고 있다. 5년 단위 현실화 계획을 수립하고 시장 상황에 맞춰 보다 유연하게 운영하는 내용이 담겨 있다. 법 개정 여부를 보면서 현실화 계획에도 관련 내용을 반영할 필요가 있다.

-공정시장가액비율 인상 여부도 검토 중인가.

△공정시장가액비율은 국토부 소관이 아니다. 행정안전부나 세제당국에서 검토하는 사안으로 알고 있다. 아직까지 국토부가 공유받은 내용은 없다.

-현실화율이 그대로인데도 서울 공시가격이 18.67%나 뛰었다. 왜 이런 차이가 났나.

△올해 공시가격에는 현실화율 변동이 아니라 지난해 시세 변동분만 반영됐다. 공시가격 변동률은 전국 1585만호의 공시가격 총액을 지난해와 올해 각각 합산해 비교한 수치다. 반면 한국부동산원의 주간·월간 주택가격동향은 기하평균 방식 등을 활용하는 통계여서 산정 방식이 다르다. 특히 고가주택이 많이 오른 경우에는 공시가격 변동률이 주간·월간 동향보다 더 크게 나타나는 경향이 있다. 올해 서울의 격차가 컸다는 것은 그만큼 고가주택 상승세가 강했다는 뜻으로 봐달라.

-송파 시세 상승률이 강남보다 높게 보였는데 공시가격은 강남이 더 오른 이유는.

△서로 다른 통계를 1대 1로 비교하기는 어렵다. 공시가격과 한국부동산원 주간·월간 동향은 산정 방식이 다르기 때문이다. 다만 전반적인 흐름은 비슷하다. 지난해 고가주택이 밀집한 지역의 가격 상승세가 높았고, 그 경향이 이번 공시가격에도 반영됐다고 보면 된다.

-보유세 상승 폭은 어느 정도로 봐야 하나.

△국토부는 세무당국이 아니어서 세금 인상 폭 자체를 예단하고 있지는 않다. 다만 공시가격 구간별로 보면 6억원 이하 주택은 변동률이 4.72% 수준으로 상대적으로 낮고, 이 구간이 전체의 약 90%를 차지한다. 6억~9억원 구간은 12.70% 올랐고, 9억원 초과 구간은 20% 넘게 상승한 것으로 집계됐다. 6억원 이하 구간은 재산세 부담 증가가 상대적으로 제한적일 것으로 보고 있고, 9억원 이하도 재산세 과표 상한 등이 있어 부담이 아주 크지는 않을 것으로 본다. 다만 9억원을 넘는 구간, 특히 종합부동산세 과세 대상 구간은 세율 구조와 누진 효과가 있어 공시가격 상승률보다 실제 세 부담이 더 크게 느껴질 수 있다.

-일부 단지는 보유세가 50% 넘게 오르는 것처럼 보이는데, 상한을 반영하지 않은 것 아닌가.

△상한을 반영하지 않은 것은 아니다. 재산세와 종부세를 합산한 본세 기준으로는 150% 상한을 적용해 산출했다. 다만 지방교육세나 농어촌특별세 같은 부가세까지 포함하면 겉으로 보기에 50%를 넘는 것처럼 보일 수 있다. 본세만 놓고 보면 상한 범위 내에서 산출됐다.

-서울에서 실제로 상한에 걸리는 단지가 몇 곳인지 파악됐나.

△상한이 적용되는 단지 수까지는 파악하지 못했다. 이번에 분석한 사례에서는 본세 기준으로 상한에 미달하는 것으로 나왔다. 다만 전체 시장에서 그런 단지가 전혀 없다고 단정할 수는 없다.

-공시가격 상승이 시장에 영향을 줄 가능성은.

△고가주택 밀집 지역을 중심으로 최근 매물이 늘고 있다는 얘기가 나오고 있고, 재산세와 종부세는 6월 1일 보유 기준으로 확정된다. 납세자들이 세 부담을 체감하게 되면 일부 영향이 나타날 가능성은 있다.

-건강보험료나 기초연금 등 다른 행정 목적과 관련한 부처 협의는 있었나.

△공시가격은 67개 행정 목적에 활용된다. 다만 이번에는 중저가 주택의 상승폭이 상대적으로 크지 않아 관련 영향도 제한적일 것으로 보고 있다. 현재까지 별도로 타 부처와 협의한 사항은 없다.

-12억원 초과 구간을 모두 종부세 대상이라고 보면 되나.

△그렇게 단순하게 일치하지는 않는다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억원 초과부터 종부세 대상이지만, 다주택자는 9억원 초과부터 대상이 될 수 있다. 또 종부세는 주택이 아니라 사람 단위 과세이기 때문에 보유 주택 수와 합산 가액을 알아야 정확한 대상자 추산이 가능하다. 국토부는 물건 단위 자료만 갖고 있어 정확한 종부세 대상자 수를 계산할 수 없다.

-공정시장가액비율은 올해도 지난해와 같은 수준으로 가정했나.

△그렇다. 보유세 추정치는 현행 법령 기준, 즉 지난해와 같은 수준이라고 가정해 산출했다. 향후 세제당국이 비율을 조정하면 그에 따라 세 부담도 달라질 수 있다.

-토지거래허가구역으로 묶인 서울 일부 자치구는 공시가격 상승률이 서울 평균에도 못 미친다. 해제 검토 가능성은 없나.

△그런 문제 제기가 있을 수는 있다. 다만 최근 동향을 보면 일부 지역으로 매수세가 이동하는 흐름도 나타나고 있다. 아직은 상황을 더 지켜봐야 한다. 현 시점에서 해제를 검토할 단계는 아니다.

-공시가격 산정에 들어가는 예산은 어느 정도인가.

△공동주택뿐 아니라 단독주택과 토지까지 포함해 연간 약 1000억원 수준이 투입되는 것으로 파악하고 있다.

-매년 1월 1일 기준으로 평가하는 현행 공시가격 제도 자체를 손봐야 한다는 지적도 있다.

△공시제도 전반에 대해 다양한 의견이 있다는 점은 알고 있다. 해외 사례도 이미 검토하고 있다. 다만 우리나라는 1989년부터 공시제도를 이어왔고, 오랜 기간 축적된 체계가 있다. 제도를 갑자기 완전히 바꾸는 문제는 신중하게 봐야 한다. 향후 현실화 계획을 검토하는 과정에서 제도 개선 필요성도 함께 살펴보겠다.

-서울 공시가격 상승률은 역대 어느 정도 수준인가.

△서울 기준으로는 2007년(28.4%)과 2021년(19.89%)에 이어 올해가 세 번째로 높다.

-층·향·조망·소음 반영 가이드라인은 올해 적용됐나.

△층·향에 대해서는 등급제를 도입해 현재 공시가격 산정에 반영하고 있다. 조망과 소음은 정량화가 쉽지 않다는 연구 결과가 있어 별도 등급제는 도입하지 않았다. 다만 조사 과정에서 가격에 미치는 영향은 반영하고 있다.