"거래절벽 장기화 우려…내년 집값 하락도 쉽지 않아"

[이데일리 함지현 이정현 이다원 기자] 서울 아파트 매물이 늘고 거래가 줄어드는 상황에서도 집값은 오르는 현상에 대해 전문가들은 주택 시장의 공식이 과거와 달라졌기 때문이라고 입을 모았다. 실수요자 중심 시장으로 재편되면서 급매물이 줄었고, 가격이 오른 상황에 매수자와 매도자의 눈높이 차이가 거래를 얼어붙게 만들었다는 것이다. 더욱이 정부 정책 불확실성이 이어지고 있는 만큼 내년에도 집값 하락은 요원할 수 있다는 전망이 우세했다.

서울 한 공인중개업소에 매매 관련 매물이 붙어 있다.(사진=이영훈 기자)

“거래량 감소, 집값 하락 선행지표 이제 아냐…정책 불확실성도”

한문도 명지대 실물투자분석학과 겸임교수는 최근 거래절벽에도 집값이 잡히지 않는 현상에 대해 9일 “집값이 너무 오른 데다 금리까지 상승하면서 수요자의 구매 여력이 줄었다”며 “아직 세제개편안이 (국회에서) 통과되지 않아 매도자들이 판단을 유보한 상태에 병목현상도 벌어졌다. 물건이 늘어났다는 사실은 알지만 호가를 많이 안 내리고 있다”고 짚었다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “과거에는 투자 목적의 다주택자가 시장 상황이 나빠지면 저가에라도 집을 처분하는 경우가 많아 거래량 감소가 집값 하락의 선행지표로 작용했다”며 “하지만 지금은 실거주 중심으로 시장이 재편되면서 그런 매도 물량도 상대적으로 줄었다”고 말했다.

진미윤 명지대 부동산대학원 교수는 “예전에는 거래량이 집값을 좌우했지만 지금은 입지와 브랜드 등 주택의 품질이 가격을 결정하는 시장으로 변했다”며 “우량 아파트에 거래가 집중됐기 때문에 매매 거래가 줄어드는데도 가격이 계속 오르는 것”이라고 했다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “앞으로 부동산 관련 세금이 얼마나 나올지 모르는 불확실성이 있고 대출 규제도 있어 거래량이 줄어들었다”며 “주식은 매물이 늘고 거래량이 줄면 가격이 하락할 수 있는데 부동산은 거래가 1건만 일어나도 신고가가 나오면 상승장”이라고 했다.

[그래픽=이데일리 김일환 기자]

“수요 회복·가격 하락 제한적…세제개편안 완화 ‘촉각’”

전문가들은 내년에도 거래 잠김과 집값 상승이라는 흐름이 급격히 바뀌진 않을 것이라는 데 공감했다. 특히 내년 초 은행권 대출 한도가 새로 배정되더라도 거래량 증가는 제한적일 것이라는 전망도 많았다.

김효선 위원은 “실수요자 중심 시장으로 재편된 가운데 집값이 떨어질 기미가 보이지 않자 무주택자들이 대출을 받아 살 집을 마련한 상황이라 가격 조정 가능성은 적다”며 “그동안 연초가 되면 연말보다 대출이 풀리는 것이 공식처럼 돼 있었는데 가계부채가 높아졌다는 이유로 정부가 연초에도 대출을 까다롭게 할 수도 있어 거래절벽이 이어질 수 있다”고 전망했다.

한문도 교수는 “내년 초 은행 대출 총량이 원복되면서 수요가 약간 움직일 수는 있으나 그 힘은 예전보다 약할 것”이라며 “공공분양의 가격도 정부가 의지를 가지고 확실하게 낮춘다면 시장이 안정될 수 있지만 그렇지 않다면 지금 같은 분위기로 계속 갈 것 같다”고 말했다.

반면 윤지해 평론가는 “연말까지 거래절벽이 이어지겠지만, 전월세 가격 상승에 따른 주거비 부담이 커지면 실수요자들이 매수에 나서고 내년 1월 대출 한도가 재설정되면 거래량이 늘 수도 있다”면서도 “다만 진퇴양난의 시장을 만들어 놓은 정부가 어떤 정책을 내놓느냐에 따라 달라질 수 있다”고 말했다.

당정이 수정 논의 중인 세제개편안이 국회에서 어떻게 처리되느냐에 따라 과거의 시장 상황이 재현될 수 있다는 우려도 있다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “세제개편안이 지금 나온 내용대로 처리된다면 2021년 종합부동산세(종부세) 세율 인상 때처럼 내년 1~3월까지는 비거주 1주택자나 고가 1주택자 매물이 일부 나올 수 있다”며 “매도가 여의치 않으면 같은 단지 내 비슷한 주택끼리 교환할 수도 있다”고 했다.

이어 “하지만 종부세 과세기준일인 6월 1일 전에 소유권 이전을 마쳐야 하는 만큼 4~5월 이후에는 매물이 다시 잠기고 세금 부담을 보유 비용으로 여겨 호가에 반영하면서 가격이 오를 수 있다”고 전망했다.

박 교수는 “매물 잠김은 법이 다시 바뀌거나 다음 총선 등 정치적 변화가 있을 때까지 이어질 수 있다”며 “그런 점에서 여당에서 세제개편안 완화를 적극 검토해야 하지만 비거주 1주택자 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올리는 데 그쳐서는 시장에 주는 신호가 미미할 것”이라고 내다봤다.

정부가 단순히 가격 상승률을 억제하는 데 집중하기보다 세 부담 감소와 거래 촉진 인센티브, 수요자가 원하는 주택 공급 등을 모색해야 한다는 조언도 나왔다.

진미윤 교수는 “시장은 원래 스스로 걸러낼 것은 걸러내면서 발전하는 자정 기능이 있어야 하는데 지금은 양도세와 취득세 등 각종 규제로 시장을 꽁꽁 묶어 놓아 자정 기능을 하고 싶어도 할 수 없는 상황”이라며 “지금처럼 거래와 관련된 각종 규제가 유지된다면 거래 부진이 쉽게 해소되기는 어려울 것”이라고 진단했다.

이어 “지금은 가격이 몇 주째 올랐는지를 따질 게 아니라 시장에서 팔리지 않는 집이 원활하게 거래되고 사람들이 원하는 집을 살 수 있도록 하는 정책이 필요한 시점”이라며 “주택 공급도 물량 자체보다 서민과 중산층이 실제로 필요로 하는 주택이 무엇인지에 초점을 맞춰야 한다”고 덧붙였다.