"집 먼저 판 다주택자는 '호구'?"…또 '퇴로' 검토에 시장 술렁

[이데일리 김은경 기자] 정부가 보유세 강화와 함께 다주택자의 주택 처분을 유도할 ‘퇴로’ 마련을 검토하면서 정책 신뢰와 형평성 문제가 다시 부상하고 있다. 지난 5월 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 믿고 주택을 처분한 사람보다 끝까지 보유한 사람이 더 유리해질 수 있다는 지적이다.

다만 이재명 대통령이 이 같은 문제를 직접 언급한 만큼 종전과 같은 수준의 중과 유예를 되살리기보다는 혜택을 줄인 한시적 완화 방안이 마련될 가능성이 크다는 관측이 나온다.

서울 잠실의 한 부동산에 다주책자 급매 안내문이 붙어 있다.(사진=이데일리 방인권 기자)

29일 관가에 따르면 김용범 청와대 정책실장은 지난 27일 CBS라디오 ‘박성태의 뉴스쇼’에서 부동산 세제 개편과 관련해 보유세 강화시 다주택자가 매물을 내놓을 수 있도록 퇴로를 열어주는 방안 등을 검토하고 있다고 밝혔다.

시장에서는 이를 양도세 중과 완화 신호로 받아들이고 있다. 앞서 정부는 지난 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예를 종료했다. 현재 조정대상지역에서 2년 이상 보유한 주택을 양도하면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되고 장기보유특별공제도 적용받지 못한다. 지방소득세를 포함한 최고세율은 82.5%에 달한다.

시장 반응이 더 민감한 이유는 정부가 이미 한 차례 예외를 인정한 전례가 있기 때문이다. 정부는 중과 유예 종료 사흘 뒤인 5월 12일 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택(다주택자 매물 포함)을 무주택자가 매입할 경우 실거주 의무를 한시적으로 유예하는 조치를 내놨다. 매물 잠김을 완화하기 위한 보완책이었다.

문제는 정책의 일관성과 형평성이다. 정부 방침을 믿고 중과 유예 종료 전에 서둘러 주택을 처분한 사람은 상대적으로 손해를 보고 끝까지 버틴 사람은 추가 혜택을 받을 수 있다는 인식이 형성될 경우 정책 신뢰가 흔들릴 수 있어서다.

전문가들은 시장 상황에 따라 한시적 예외를 반복하는 방식은 장기적으로 정책 효과를 떨어뜨릴 수 있다고 지적한다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “그때그때 한시적 예외를 두면 시장에서는 ‘기다리면 또 풀어준다’는 학습효과가 생길 수 있고 거래시장이 정책에 따라 출렁이게 된다”며 “중과세율을 합리적으로 조정해 일관된 제도로 운영하는 것이 바람직하다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 “정책이 자주 바뀌면 정부를 믿고 의사결정을 하기 어려워진다”며 “시장 참여자들이 정책을 신뢰하지 못하면 정책 효과도 떨어질 수밖에 없다”고 지적했다.

전세시장에 대한 우려도 나온다. 양도세 부담을 낮춰 다주택자의 매매를 유도하면 거래는 늘어날 수 있지만 다주택자가 보유하던 전세 물량이 매매로 전환되면서 전세 공급에도 영향을 줄 가능성이 있다는 것이다. 함 랩장은 “전세 공급이 실제 얼마나 줄어들지는 더 지켜봐야 한다”면서도 “거래 활성화뿐 아니라 전세시장 영향까지 함께 고려할 필요가 있다”고 했다.

정부도 이 같은 형평성 문제를 의식하고 있다. 이재명 대통령은 지난 23일 ‘부동산 정책 국민 대토론회’에서 “보유세를 강화하면서 강화만 하면 안 된다. 퇴로를 열어줘야 한다”면서도 “국가 최고책임자가 한 얘기를 믿고 처분한 사람이 손해를 보는 느낌이 들면 안 된다”고 했다. 따라서 실제 퇴로를 마련하더라도 지난 중과 유예를 그대로 되살리기보다는 혜택 범위와 적용 대상을 제한한 절충안에 무게가 실릴 것으로 보인다.

한편 정부가 퇴로를 열더라도 시장 영향은 제한적일 것이라는 전망도 있다. 중과 유예 종료를 앞두고 매도 의사가 있던 다주택자는 이미 상당수가 처분을 마쳤고 현재는 대출 규제가 강화돼 추가 매물이 나오더라도 이를 흡수할 매수 여력이 충분하지 않다는 분석이다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “정부가 다시 매물 출회를 유도하더라도 상반기와 같은 효과를 기대하기는 쉽지 않다”며 “결국 공급 확대가 병행되지 않으면 시장 안정 효과도 제한적일 것”이라고 했다.