김종율 "전국 매출 1위 빵집, 강남 아닌 이곳…상가투자 이렇게"

[이데일리 강신우 기자] 전국에서 프랜차이즈 빵집 중 매출 1위 자리는 어디일까.

21일 상권분석 전문가인 김종율 보보스부동산연구소 대표는 이날 패닉바잉시대 부동산 투자전략이라는 주제로 열린 ‘2020이데일리 부동산투자포럼’에서 상가투자 전략에 대해 설명했다.

김종율 보보스부동산연구소 대표가 21일 서울 중구 통일로 KG타워에서 열린 2020 이데일리 부동산투자포럼에서 ‘똘똘한 수익형부동산 고르는 비법’을 주제로 강연하고 있다. (사진= 노진환 기자)

김 대표는 이 자리에서 ‘장사 잘되는 자리 감이 아닌 지도로 찾아내는 법’으로 가장 중요한 포인트로 ‘유효수요’와 ‘주동선’을 꼽았다. 유효수요는 투자하려는 상가 주변 배후수요이며 주동선은 수요가 가장 많이 이용하는 동선을 말한다.

김 대표는 “상가투자자 대부분이 ‘유명프랜차이즈 음식점이 있는 곳이 가장 좋은 자리 아니냐’고 하는데 프랜차이즈만 보고 투자하는 것은 위험하다”며 “장사 잘되는 자리는 충분한 유효수요를 갖췄는지 배후 가구수가 얼마나 되는지 등을 먼저 보고 주동선을 찾아야 한다”고 말했다.

김 대표는 은평구를 사례로 최적의 상가투자 입지를 소개했다. 은평구 내에서 더블역세권인 연신내역 상권을 살펴보면 이렇다.

연신내역 주변 상권에 상가투자를 위해서는 먼저 유효수요를 파악해야 한다. 유효수요는 지도를 놓고 연신내를 중심으로 총 가구수가 얼마나 되느냐를 따져보면 된다. 김 대표는 “연신내 역에서 다른 역의 중간 부분까지를 선으로 긋고 연결하면 대략적인 유효수요을 알 수 있다”며 “이후 주택 밀집도가 높은 쪽을 유효수요가 많은 곳이라고 할 수 있다”고 했다.

유효수요가 많은 곳을 찾았다면 이후 주동선을 알아봐야 한다. 유효수요가 어디로 이동을 많이 하는지 지도상 길을 따라 표시하면 특정 지하철 출입구가 나온다. 출입구에서 나와서 첫 번째 코너자리가 항상 최고입지라고 김 대표는 설명했다.

김 대표는 “유효수요를 파악하고 주동선을 그려보면 은평구 내에서 가장 상권이 좋은 곳이 연신내역이라는 곳을 알 수 있고 6번출구가 최고의 입지라는 것을 쉽게 파악할 수 있다”고 했다.

김 대표는 실제 이곳에 입점해 있는 상가의 일 매출도 공개했다. 그는 “프랜차이즈 빵집 중 전국 1위를 한 곳은 강남역 인근 빵집이 아닌 연신내역 6번출구쪽에 있는 빵집”이라며 “물론 이곳 상가는 주변 상권보다는 비싸지만 강남보다 저렴하다”며 “상가투자 공부를 해야하는 이유”라고 했다.