"미국 부동산 펀드서 15억 돌아왔다"…맵스16호, 물류 투자 '장기전'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 미래에셋자산운용이 운용하는 미국 아마존 물류센터 투자 공모펀드에서 15억원이 넘는 이익분배금이 투자자에게 돌아왔다. 대출 리파이낸싱으로 자산의 대출 만기를 연장한 데 이어 펀드 만기도 늘리면서 운용 안정성을 확보한 모습이다.

미국 물류시장 공실률이 지난 2022년 이후 처음 하락 전환한 만큼 장기적으로는 임대차 시장이 균형을 되찾을 것으로 예상된다.



연환산 수익률 4.05%…투자자 현금흐름 제공

9일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용이 운용하는 부동산 펀드 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호’(이하 맵스16호)는 제12기 이익분배금 약 15억2000만원을 지급했다.

이번 분배금은 지난달 31일 펀드 결산에 따른 것으로, 결산일 다음 영업일인 지난 2일 지급됐다. 연 환산 수익률은 4.05%다.

맵스16호 투자 부동산 (자료=맵스16호 투자설명서)

맵스16호는 미국 아마존 물류센터에 투자하고 운용해서 그 수익을 수익자에게 분배하는 부동산 공모펀드다. 추후 부동산 매각 등을 통한 자본이득을 추구한다. 지난 2020년 10월 28일 설정됐으며, 매년 4월과 10월 말 결산 후 분배금을 지급해왔다.

펀드의 합자회사인 '맵스 US 로지스틱스 파트너스 LP'는 당초에 미국 아마존 물류센터 3개를 소유하고 있었다.

이들 물류센터는 미국 △인디애나(아마존 그린우드) △오하이오(아마존 베드포드 하이츠) △노스캐롤라이나(아마존 콘코드)에 위치해있다. 셋 중 아마존 콘코드는 작년 10월 7일 5195만달러(약 774억1589만원)에 팔렸다.

'아마존 콘코드'는 미국 샬롯 도심부에서 북동측으로 약 28km 거리에 위치한 신축 '라스트 마일' 물류센터다. 샬롯 다운타운(도심)까지 I-85 고속도로를 통해 22분 이내 진입 가능하다.

매각 대금은 매각 관련 용역비용, 세금 등 부대비용을 지급한 후 나머지 아마존 물류센터 2곳의 현지 선순위 대출 원금 일부를 조기 상환하는 데 쓰였다.

아마존은 포트폴리오 임대 면적의 100%에 대해 중도해지 옵션 없이 오는 2032년까지 책임 임차 중이다. 또한 5년씩 총 3번의 연장 옵션을 실행할 경우 임대차계약 만기는 2047년 돌아온다.

맵스16호는 현지 관리회사(프로퍼티 매니저)를 CBRE로 교체 완료했으며, 현재 CBRE가 건물 관리 및 회계 업무를 수행하고 있다.



미국 물류 공실률 하락 전환…2022년 후 처음

앞서 맵스16호는 지난해 12월 23일 신규 대주를 확보하고 현지 선순위 대출에 대한 리파이낸싱(대환대출)을 완료했다. 이를 통해 대출 만기를 2년 연장했다. 대출 기간은 3년이며, 연장된 만기는 오는 2029년 1월 1일이다.

다만 금리는 종전 2.32%에서 5.36%로 2배 이상으로 올랐다. 상환 방식은 원금 만기 일시상환이며, 매월 이자 지급을 해야 한다.

펀드 만기도 늘어났다. 당초 이 펀드는 올해 상반기 청산될 예정이었지만, 지난 3월 24일 열린 수익자총회에서 '펀드 만기 5년 연장' 안건이 가결됐다. 이에 따라 최종 만기는 오는 2031년 4월로 변경됐다.

펀드 연장에 반대하는 투자자를 위한 반대매수청구대금 지급도 지난 4월 27일 마무리됐다.

대출 만기 연장과 펀드 만기 연장을 차례로 마친 가운데 이번 분배금 지급까지 이뤄지면서 투자자에게는 현금 흐름을 제공하고, 펀드로서는 추가 운용 기간을 확보한 셈이다.

미국 물류 부동산 시장이 조정을 겪고 있지만, 장기적으로는 임차 수요가 회복되면서 시장이 균형을 되찾을 가능성에 무게가 실린 결과로 분석된다.

미국 물류 부동산 시장 (자료=맵스16호 운용 현황 및 안내문)

올해 3분기 기준 미국 물류 부동산 시장 공실률은 7.3% 수준으로 전 분기 대비 약 0.1%포인트(p) 하락했다. 지난 2022년 이후 처음으로 하락 전환한 것이다.

다만 임대료 상승세는 둔화되고 있다. 임대료 상승률은 작년 같은 기간 대비 약 1.6% 수준으로 집계됐다. 직전 분기 대비 약 0.6%p 둔화된 수치다. 평당피트(sqft)당 임대료는 약 12.2달러 수준을 유지하고 있다.

신규 준공 자산과의 경쟁으로 임차인 우위 시장이 이어진 영향이다. 이 경우 임차인이 임대료 인하, 계약 조건 완화 등을 적극적으로 요구할 수 있다.

다만 장기적으로는 신규 공급이 줄어들 것으로 예상된다. 내년까지는 공급이 수요를 소폭 상회하면서 공실률이 7%대 초반에서 보합세를 보인 후 오는 2028년부터 점진적으로 하락할 것으로 전망된다.

부동산업계 관계자는 "미국 물류 부동산 시장이 과거처럼 폭발적인 성장 국면은 아니지만, 신규 공급 축소가 이어지면 우량 물류 자산 중심으로 시장 안정화가 가능할 것"이라며 "미래에셋도 단기 청산보다는 장기 보유 전략으로 방향을 잡은 것으로 보인다"고 말했다.