강남 르메르디앙 개발, 내년 하반기 '첫삽'…대출 9500억, 내년 6월 만기

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 강남 르메르디앙 호텔 부지에 ‘교보타워 1.5배’ 규모 복합시설을 개발하는 사업(트윈픽스)이 내년 하반기쯤 첫 삽을 뜬다.

이 사업은 시행사 웰스어드바이저스와 현대건설, 마스턴투자운용, 메리츠증권, 메리츠화재, 메리츠캐피탈이 같이 진행하고 있다. 세계적 건축가 도미니크 페로가 설계한 ‘창의·혁신 디자인’ 시범사업지로, 최근 서울시 건축심의를 통과했다.

◇ ‘창의·혁신디자인’ 시범사업지…서울시 건축심의 통과

30일 금융투자업계에 따르면 서울 강남 르메르디앙 호텔 부지 복합개발사업(트윈픽스)이 내년 하반기쯤 착공에 들어갈 예정이다.

이 사업은 서울 강남구 역삼동 602번지 일원 1만362.5㎡ 규모 호텔부지에 지하 8층~지상 36층, 연면적 13만9838.2㎡ 규모의 업무시설(오피스), 오피스텔 132실, 숙박시설(호텔 65실), 근린생활시설로 구성된 복합시설을 짓는 사업이다.

(자료=서울시)

마스턴제116호강남프리미어프로젝트금융투자(PFV)가 사업시행자를 맡아 진행하고 있고, 현대건설이 시공사로 참여할 예정이다.

마스턴제116호강남프리미어PFV의 주주별 지분율은 △시행사 웰스어드바이저스 55% △시공사 현대건설 29.99% △마스턴투자운용 5% △메리츠증권 4.01% △메리츠화재해상보험 3% △메리츠캐피탈 3% 순이다.

사업시행자가 제안한 복합시설은 △업무시설 3만5587㎡ △숙박시설 1만749㎡ △판매·근린생활시설 1만6765㎡ 등으로 구성돼 있다.

연면적은 13만9838.2㎡로, 개발면적만 비교하면 인근 강남 교보타워(9만2717㎡)의 약 1.5배 규모다. 세계적 건축가 도미니크 페로가 서울의 ‘내·외사산’ 형상을 담아 건축계획을 설계했다.

이 사업지는 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다. 예컨대 높이 적용을 배제받거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.

용도지역 상향 등으로 민간사업자의 사업성을 높여주고, 개발이익 일부를 공공기여로 확보함으로써 민간 개발사업 활성화와 도시균형발전을 동시에 촉진한다.

르메르디앙 호텔 개발사업의 경우 토지 용도지역 변경(사업지 중 제3종 일반주거지역→일반상업지역으로 상향)으로 약 2573억원의 공공기여가 발생할 계획이다.

이 사업은 지난 22일 열린 서울시 제17차 건축위원회에서 건축심의를 통과했다. 건축위원회는 사업지 내부에 계획된 실내형 공유공간에 다양한 공간을 경험할 수 있는 계획으로 새로운 랜드마크를 조성하고자 했다.

또한 주민의 이용 편의성을 고려해서 그린클라우드 공간을 제시해서 새로운 타입의 도심 휴식공간을 제공했다.

강남 르메르디앙 호텔부지 복합개발 건축디자인 조감도 (자료=서울시)

◇ 대출 9500억원, 내년 6월 만기…현대건설 ‘연대보증’

내년 6월 27일에는 이 사업 관련 대출 9500억원의 만기일이 다가온다.

특수목적회사(SPC) 힐스테이트베스트제일차 등 대주들은 시행사 마스턴제116호강남프리미어PFV 등과 지난 9월 체결한 대출약정에 따라 총 9500억원 한도 이내에서 대출을 순차적으로 실행한다.

트랜치별 대출약정금은 △트랜치A 6000억원 △트랜치B 2000억원 △트랜치C 1500억원이다. 대주 간 주요 담보 및 상환순위는 트랜치A, 트랜치B, 트랜치C 대출 순이다.

힐스테이트베스트제일차는 대출약정금 700억원의 트랜치C 대주 중 하나로 참여했다.

힐스테이트베스트제일차가 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행해서 조달한 자금으로 마스턴제116호강남프리미어PFV에 대출을 실행하고, 마스턴제116호강남프리미어PFV가 지급하는 대출원리금 및 ABSTB 차환발행 대금 등을 재원으로 기존에 발행한 ABSTB를 상환하는 구조다.

이 유동화거래의 주관회사는 LS증권(구 이베스트투자증권)이다. LS증권은 자산관리자도 맡고 있다. 대출원금은 내년 6월 27일로 설정된 대출만기일에 일시상환된다. 대출약정에서 정한 조건에 따른 조기상환이 가능하다.

다만 기초자산인 대출채권의 상환 가능성은 마스턴제116호강남프리미어PFV의 신용도 및 사업 현금흐름 등에 따라 달라진다.

이에 현대건설은 힐스테이트베스트제일차가 보유한 대출채권에 대해 연대보증을 섰다.

현대건설은 대출약정금의 130%를 한도로 마스턴제116호강남프리미어PFV가 힐스테이트베스트제일차 등 트랜치C 대주에게 부담하는 대출원리금 등 채무에 대한 연대보증을 약정했다. 이를 통해 기초자산의 신용도를 높이고 있다.