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고가의 아파트나 상가 건물 여러 채에 투자하려는 ‘큰 손’ 투자자라면 어떤 방식을 택하는 것이 가장 유리할까?
최인용 가현세무법인 대표 세무사는 10일 서울 강남구 대치동 한국섬유센터 컨퍼런스홀에서 열린 ‘제11회 이데일리와 함께하는 웰스투어’에서 “임대 소득이 많거나 가격이 많이 오르는 고가의 주택이나 상가 건물에 투자할 때는 법인을 고려하는 것이 유리할 수 있다”고 조언했다.
일단 법인은 금융회사의 대출 규제가 느슨하다. 최 세무사는 “개인은 금융권에서 지난해 정부의 ‘9·13 부동산 대책’ 등으로 최근 대출 규제가 심하므로 자금 조달 면에서 법인이 유리할 수 있다”며 “법인의 경우 주주 총회나 정관 등에 따라 의사 결정을 해야 하는 단점이 있지만, 1인 법인이라면 주주가 여럿인 법인보다 의사 결정도 빨리할 수 있을 것”이라고 말했다.
주택·상가 등 부동산은 살 때 취득세, 보유 중엔 재산세·종합부동산세 등 보유세와 임대 소득세, 되팔 때는 양도소득세를 내야 한다. 고가의 부동산에 투자할 때 법인의 세금 부담이 적아지는 것은 개인의 소득에 부과하는 ‘소득세’(세율 6~42%)보다 법인 소득에 적용하는 ‘법인세’(10~25%)의 세율이 낮아서다.
최 세무사는 “개인 사업자는 임대 소득이 생기면 최고 세율이 42%에 달하는 소득세를 부담하지만, 법인은 이보다 낮은 최고 25% 세율의 법인세를 내면 된다”고 설명했다. 소득세와 법인세는 모두 소득이 많을수록 높은 세율로 세금을 부과하는 누진 구조다. 종합 소득세 과세 대상인 근로 소득과 부동산 임대 소득이 많은 전문직 등이라면 법인에 부동산 임대 소득을 몰아줄 때 세금 부담이 훨씬 가벼워지는 것이다.
가격이 많이 오른 부동산을 되팔 때도 법인의 세금 부담이 작은 편이다. 개인은 오른 가격 만큼 그 차익에 최고 42% 세율의 양도소득세를 부과하지만, 법인은 양도 차익에 이보다 세율이 낮은 법인세를 과세해서다. 최 세무사는 “개인이 주택 임대 사업자로 등록하면 4~8년 동안 임대용 주택을 되팔 수 없으나 법인은 매매에 제한이 없는 것도 장점”이라고 말했다. 집을 여러 채 보유한 다주택자가 보유 주택을 팔 때 1주택자보다 더 무거운 임대 소득세를 매기는 ‘중과 제도’를 적용받지 않는 것도 법인의 유리한 점이다.
반면 법인이 개인보다 불리한 것도 있다는 점은 주의해야 한다.
예를 들어 법인이 수도권 과밀억제권역에 있는 상가·토지 등 사업용 부동산을 취득할 경우 취득가격의 8%를 취득세로 내야 한다. 취득세 표준세율(4%)의 2배 세율로 중과세하는 것이다. 만약 취득하는 부동산이 고급 주택, 별장 등 사치성 재산이라면 무려 12%의 취득세를 부담해야 한다. 법인이 비(非)사업용 토지와 주택을 처분할 때 법인세에 10%를 추가 과세한다는 것도 단점이다.
보유한 집이 한 채인 1주택자라면 법인 형태를 고민할 필요가 없다. 보유 부동산이 9억원 이하라면 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 돼서다.
최 세무사는 “일반적으로 규모가 작은 주택이나 상가 등은 개인이 법인보다 세금 측면에서 유리하다”고 했다.
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