주차장 없어도 생숙→오피스텔 전환 가능

[이데일리 김아름 기자] 정부가 16일 발표한 생활숙박시설(생숙) 지원방안으로 생숙 소유자들의 줄소송과 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 등 부동산 시장 혼란은 어느 정도 잠재워질 것으로 전망된다.

이번 지원 방안에는 내년 9월까지 숙박업 신고 예비신청을 하고 오피스텔로 용도변경 신청을 한 생숙 소유자에 한해 2027년 연말까지 이행강제금 부과를 유예하는 내용이 담겼다. 그동안 생숙 소유자들은 오피스텔로 용도변경을 하고 싶어도 복도 폭, 주차장, 소방시설 등을 오피스텔 기준에 맞추는 게 어려웠다.

[이데일리 김정훈 기자]

예를들어 복도 폭은 오피스텔은 1.8m 이상, 생숙은 1.5m 이상으로 규정하고 있는데, 오피스텔 용도변경을 위해 보도폭을 1.8m로 늘리려면 건물을 부수고 다시 세워야 하기 때문에 불가능했다. 국토부는 이날 생숙의 복도 폭이 1.5m라고 해도 피난시설·방화설비를 보강해 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정받으면 오피스텔 용도 변경을 허용하기로 했다.

주차장 기준도 오피스텔은 가구당 1대, 생숙은 시설 면적 200㎡당 1대다. 오피스텔 용도변경을 위한 주차장 부지 확보도 어려운 점이었다. 국토부는 인근 부지확보가 가능하다면 직선거리 300m 또는 도보거리 600m 이내에 외부 주차장(기계식주차장 포함)을 설치할 수 있도록 했다. 인근 부지 확보가 어려운 생숙은 지자체에 주차장 설치에 상응하는 비용을 납부하고 추가 설치를 면제받을 수 있다. 지자체는 이 돈으로 공영주차장을 확충한다.

그간 지자체별로 부지확보가 어렵거나 추가 주차장이 필요없다고 판단한 곳에서는 용도변경 특례기간 동안 조례로 주차기준을 완화한 경우도 있었고 지자체가 수립한 지구단위계획에 의해 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납을 전제로 지구단위계획 변경한 사례도 있었는데 이같은 방안을 전체 지자체로 확대할 방침이다.

이를 위해 각 지자체는 다음달 말까지 국토부가 배포한 가이드라인을 기초로 생숙 지원센터를 설치하거나 전담 인력을 지정해 지원할 계획이다.

오피스텔 용도변경을 위해서는 전체소유자의 100% 동의가 필요한데 이번 지원방안과는 별도로 80% 동의가 있으면 용도변경을 추진할 수 있는 법 발의도 예고돼 입법이 되면 생숙도 혜택을 볼 수 있을 전망이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “분양단계에서 ‘아파트와 똑같다’면서 수분양자들에게 광고했기 때문에 이번 조치는 선의의 피해자(수분양자)를 구제한다는 측면에서는 긍정적”이라고 평가했다.

특히 현재 짓고 있는 생숙을 분양받은 소유자들이 주거용 인정이 어렵자 소송을 통해 계약 취소나 분양가 할인, 오피스텔로 용도변경 등을 요구하고 있는 상황이다. 소송전이 확산할 경우 생숙 사업장에 수천억원의 PF 담보를 제공한 기업들의 공사비 회수가 어려워지고 준공 지연 등 사업이 지체돼 건설업계 후폭풍이 거세질 것이라는 우려도 나왔다.

한편 이행강제금 때문에 떠밀려 이미 생숙을 숙박시설로 신고한 소유자들과의 형평성 문제도 제기된다.

[이데일리 김정훈 기자]

장우철 국토부 건축정책관은 “(다시 오피스텔로 전환하고 싶으면) 막지 않을 것이고 본인이 판단할 문제”라면서 다만 “현재 해외 관광객 유입으로 지역에 따라 숙박단가가 올라가는 상황인데다 오피스텔로 전환하면 다주택 중과가 되고 주차장 등 건축기준을 갖추려면 비용도 들기 때문에 무조건 오피스텔이 유리하다고 판단하진 않을 것으로 관측된다”고 설명했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 지원방안에 따라 오피스텔 용도로 전환할 생숙 수분양자는 임대와 실거주 등 미래 사용가치가 올라가는 만큼 그에 상응해 일정 기간 전매규제 페널티를 도입할 필요도 있다고 본다”라며 “이미 용도변경과 숙박업 신고를 득한 생숙업자와의 형평성 문제도 추후 논란이 될 수 있다”라고 말했다.