'아시아 실리콘밸리' 용산 업무복합 개발 대출, 내년 8월 말 만기

[이데일리 마켓in 김성수 기자] ‘아시아의 실리콘밸리’를 만드는 서울 ‘용산 업무복합시설 개발사업’ 관련 대출 만기가 내년 8월 말 다가온다.

라이프스타일 디벨로퍼 네오밸류는 이 사업장 개발에 필요한 현금 확보를 위해 나진상가 3개동 매각을 추진하고 있다. 매수 의향을 보인 곳들과 논의하고 있지만 아직 확정된 곳은 없다.

◇ 나진상가 부지에 업무복합시설 신축…15·17·18동 일대

2일 금융투자업계에 따르면 서울 ‘용산 업무복합시설 개발사업’ 관련 대출 만기가 내년 8월 30일 도래한다.

용산 업무복합시설 개발사업은 서울 용산구 한강로2가 15-2 일원에 업무복합시설을 개발하는 건이다. 이 일대는 나진상가 17·18동에 해당한다. 용산라이프시티피에프브이(PFV)가 시행사를 맡고 있다.

용산전자상가~국제업무지구~용산역 간 통합적 입체보행 네트워크 조성 (자료=서울시)

용산 전자상가는 원효대교 쪽부터 순서대로 전자랜드(1~3동), 원효상가(4~7동), 나진상가(10~20동), 선인상가(21~22동)로 구성됐다. 이 곳은 과거 컴퓨터, 휴대전화 등 전자산업의 메카였지만 지금은 산업구조 변화 및 시설노후화로 상권이 쇠퇴했다.

하지만 서울시가 작년 6월 ‘용산국제업무지구-용산전자상가 일대 연계전략’을 발표한 데 따라 이 일대가 높은 관심을 받고 있다.

서울시는 용산 전자상가 일대를 소프트웨어, 디지털콘텐츠 등 인공지능(AI)·정보통신기술(ICT) 기반의 신산업 혁신지역으로 육성할 계획이다. ‘아시아의 실리콘밸리’로 만드는 것.

앞서 네오밸류는 개발에 필요한 현금 확보를 위해 작년에 나진상가 15·17·18동 지분을 매물로 내놓았으며, 블리츠자산운용이 세 동을 모두 인수했다.

작년 말 기준 용산라이프시티PFV 대주주는 지분 95%를 보유한 네오밸류였고, 나머지 지분 5%는 신한자산신탁이 갖고 있었다. 다만 현재는 용산라이프시티PFV 대주주가 바뀌었을 것으로 보인다.

블리츠자산운용은 용산 전자상가 일대 지역의 풍부한 잠재력에 공감해서 대출 채권자로 참여했었다. 이후 PFV 지분을 100% 인수해 이번 사업의 직접적 개발주체로 투자 전략을 바꿨다.

회사는 지난 6월 용산 나진상가 15·17·18동 특별계획구역 세부개발계획 수립을 위한 지구단위계획 결정(변경)(안)을 용산구청에 제출 완료하는 등 개발을 위한 과정에 박차를 가하고 있다.

서울 용산구 한강로2가 15 용산전자상가 일대 전자상가지구 위치도 (자료=용산구청)

용산 나진상가·전자상가를 포함한 용산국제업무지구 개발 관련 인허가 준비 작업은 ‘현재 진행형’이다.

용산국제업무지구 개발 사업지는 서울 용산구 한강로3가 40-1번지(이촌로29길 1-11) 일원으로, 한국철도공사(코레일)이 과거 정비창으로 쓰던 용산역 뒤편부지 49만5000㎡다.

서울시는 이곳을 세계 최초, 세계 최대 규모의 수직도시로 만드는 구상을 갖고 있다. 최대 용적률 1700%의 100층 높이 랜드마크 빌딩과 개발부지 면적과 맞먹는 50만㎡ 규모의 녹지가 들어설 예정이다.

사업시행자는 코레일, 서울주택도시공사(SH공사)며 지분율은 7대 3이다. 승인기관은 서울특별시다. 현재 MP단(마스터 플래너) 및 실무협의체(서울시, 코레일, SH공사)를 운영해서 세부 개발계획(안)을 마련하고 있다.

서울시와 사업시행(예정)자인 코레일·SH공사가 개발계획(안)을 함께 마련했다. 서울시는 이달 중 도시개발구역을 지정하고, 개발계획을 고시할 예정이다.

또한 서울시는 내년 상반기 실시계획인가, 하반기 기반시설공사 착공 및 토지 분양을 시작해서 오는 2028년 하반기 기반시설공사 준공 및 건축공사 착수 등을 거쳐 ‘1그룹’이 2030년 초반 입주하는 것을 목표로 사업을 추진 중이다.

◇ 총 2100억 대출, 내년 8월 말 만기…삼성증권 등 주관사

(자료=서울시)

용산라이프시티PFV는 이 사업 관련 지난 8월 체결한 대출약정서에 따라 특수목적회사(SPC) 에이치용산제일차 등 복수의 대주로부터 총 2100억원 한도의 대출을 조달하기로 했다.

각 트랜치별 대출 약정금은 △트랜치A 1700억원 △트랜치B 200억원 △트랜치C 200억원이다. 담보권 행사 및 상환에 있어 우선순위는 트랜치A 대출(선순위), 트랜치B 대출(중순위), 트랜치C 대출(후순위) 순이다.

에이치용산제일차는 트랜치A 대출의 대주 중 하나로 용산라이프시티PFV에 원금 400억원 대출을 실행했다. 대출만기는 내년 8월 30일이다. 만기에 대출원금을 일시 상환하는 조건이며, 대출이자는 대출약정상 설정한 이자기간에 대해 고정금리로 산정해서 선급한다.

에이치용산제일차는 이 대출채권을 기초자산으로 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다.

제1회차 ABSTB 및 사모사채 발행을 통해 조달한 자금으로 용산라이프시티PFV에 대출을 실행하고, 용산라이프시티PFV가 지급하는 대출원리금 및 유동화증권 차환발행 대금 등을 재원으로 기존에 발행한 유동화증권 및 사모사채를 상환하는 구조다.

에이치용산제일차는 기초자산인 대출채권의 만기와 원리금 지급일정 등을 고려해서 일련의 유동화증권(ABSTB)을 차환발행할 예정이다. ABSTB를 제5회차까지 발행하면 내년 9월 1일 만기다. 이 유동화거래의 주관회사, 자산관리자는 삼성증권이다.

다만 이 유동화에는 기초자산의 신용위험 및 유동화증권 차환발행위험이라는 위험요인이 있다.

우선 대출채권의 상환 가능성이 사업 현금흐름 및 용산라이프시티PFV의 신용도에 따라 달라진다. 또한 각 회차 유동화증권 중 일부라도 발행일에 인수 또는 매수되지 않을 경우 기존에 발행한 유동화증권을 상환하는 금액이 부족해질 수 있다.

에이치용산제일차는 이같은 위험을 통제하기 위해 삼성증권과 사모사채 인수 등에 대한 확약서를 체결했다.

에이치용산제일차가 기존에 발행한 유동화증권을 상환하기 어려운 경우가 발생하면 삼성증권은 확약서에 따라 400억원 한도 이내에서 △대출채권을 매입하거나 △에이치용산제일차가 발행하는 사모사채를 인수하거나 △에이치용산제일차에 대한 자금보충을 실행해야 한다.

또한 에스엘티용산제일차는 340억원 규모 트랜치A 대출채권의 채권자다. ABSTB를 발행해서 조달한 자금으로 용산라이프시티PFV에 대출을 실행했다. 대출채권의 만기일은 내년 8월 30일이다.

이 유동화거래의 주관회사는 메리츠증권이며, 유동화증권 차환발행 위험이 메리츠증권의 사모사채 인수 의무로 통제된다.

알피용산제일차는 350억원 규모 트랜치A 대주, 인베스트용산제일차는 200억원 규모 트랜치B 대주로 참여했다. 둘다 대출채권 만기일은 내년 8월 30일로 동일하다.

대출채권을 유동화한 거래의 주관회사는 알피용산제일차의 경우 삼성증권, 인베스트용산제일차는 한화투자증권이다.