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세부적으로 보면 산림조합은 코람코자산운용이 조성한 국내 부동산 대출형 펀드에 출자했다. 부동산 대출형 펀드는 국내 상업용 부동산 대출과 준공 후 담보대출 70%인 자산에 투자할 예이다. 결성 총액은 4000억~6000억원 안팎인 것으로 알려졌다. 펀드 만기는 10년 이내, 2년 내 연장 가능하다.
산림조합은 또 캡스톤자산운용 등 자산운용사 2곳이 조성한 상업용 부동산 에쿼티 블라인드 펀드에도 출자할 예정이다. 두 건에 대한 실사를 모두 마치고 현재 최종 결정을 앞두고 있는 것으로 알려졌다. 실사 과정에서 큰 문제가 없었던 것으로 파악돼 출자 가능성이 높다는 평가다.
에쿼티 투자가 우선주로 이뤄지는 것은 그만큼 부동산 시장 불확실성이 크기 때문이다. 상업용 부동산 시장의 회복 기대감이 있지만 전체 시장 침체를 고려했을 때 보통주보다는 우선주가 좀 더 안정적이라는 판단이 작용한 것이다. 부동산 에쿼티 투자의 경우 호황기에는 보통주 투자가 주를 이룬다.
산림조합의 에쿼티 투자는 수익 구조의 입체적 설계를 통해 안정성과 수익성을 동시에 추구한 점이 눈에 띈다. 실제 캡스톤자산운용이 조성한 에쿼티펀드의 경우 투자 실행 시 산림조합이 대출 연계까지 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 최근 상업용 부동산 에쿼티 투자 시장에서 운용사들이 대출 확보에 어려움을 겪고 있는 점을 공략한 전략적 판단으로 해석된다.
우선주 에쿼티 투자에 대출을 연계해 시장 회복에 따른 수익은 물론 혹시 모를 금리 인상을 대출 이자로 방어하겠다는 의도다. 즉 산림조합은 우선주의 구조적 안정성과 대출 연계를 통한 현금흐름 확보를 기반으로 불확실한 시장 속에서도 방어적이면서도 회복기에 강한 포트폴리오를 구축한 셈이다.
산림조합은 해외 대체 투자시장의 경우 사모대출펀드(PDF)를 적극 활용할 예정이다. 아직 구체적인 출자 일정이 확정되진 않았지만 하반기 내 북미를 중심으로 운용사를 선정한다는 계획이다. 북미 PDF 시장 상황이 전반적으로 양호한데다 기존에 투자를 준비해왔던 만큼 빠른 출자가 가능하다는 분석이다.
PDF는 운용사가 투자자로부터 모은 자금을 기업 등에 대출하는 펀드를 말한다. PDF에는 은행 대신 기업에 자금을 대여하는 직접 대출과 기업 간 인수합병(M&A)에 필요한 자금을 공급하는 인수금융 대출 등에 활용된다.
IB업계 관계자는 “산림조합이 기존 보수적 기조에서 벗어나 대체투자 포트폴리오 다각화에 나선 것으로 보인다”고 설명했다.
한편 부동산 서비스 기업 존스랑라살(JLL)에 따르면 올해 한국 상업용 부동산 시장은 안정적 흐름을 보일 것으로 전망된다. 주요 경제국들의 금리 인하 시작과 함께 한국은행의 추가 금리 인하 가능성이 시사되면서 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이란 관측이다. 실제 한국은행 금융통화위원회는 지난달 25일 기준금리를 연 3.0%에서 연 2.75%로 0.25%포인트 인하했다.
