방배5구역, 조합원 분양가 갈등에 연내 분양 물 건너가나

[이데일리 김나리 기자] 서울 서초구 방배5구역 재건축조합의 개발이익 비례율 상향 및 조합원 분양가 상승을 놓고 조합 내 갈등이 심화하고 있다. 추가 분담금이 늘어나게 된 일부 조합원들이 형평성에 어긋난다며 반발하고 있어서다. 과거 시공사 변경으로 사업이 지체된 데 이어 조합원 분양가로 갈등이 이어지면서 연내 분양이 어려울 수 있다는 전망이 나온다.

방배5구역 공사현장(사진=조분가정상화모임)

◇방배5구역, 조합 갈등 심화

12일 업계에 따르면 방배5구역 재건축 정비사업조합이 비례율을 종전 133%에서 244%로 상향하고 전체 평균 조합원 분양가를 3.3㎡당 2250만원에서 3870만원으로 높이면서 조합 내 갈등이 빚어지고 있다.

비례율이란 재건축할 아파트와 상가의 총 분양가에서 사업비를 제외한 금액을 조합원들이 보유한 종전자산 평가액으로 나눈 금액을 말한다. 여기서 조합원들이 보유한 토지나 건물지분 평가액에 비례율을 곱하면 조합원 권리가액이 산출된다. 대체로 비례율이 높으면 조합원 권리가액이 늘어나 분담금 부담을 덜고 이익을 볼 수 있다.

문제는 조합원 분양가가 함께 올랐다는 점이다. 이로 인해 대지분 조합원들에겐 추가 환급금이 생기게 된 반면 소지분 조합원들은 추가로 내야 할 분담금이 수억원대로 증가했다. 방배5구역 조합원들로 구성된 방배5구역 조분가정상화모임 관계자는 “조합원 분양가를 3870만원으로 올리면 지분이 큰 상위 조합원들은 수십억원의 이익을 얻는 반면 지분이 적은 조합원들은 3억~4억원씩 손해를 본다”며 “조합원 분양가 상승으로 조합원들의 손익구조에 불공정한 변화가 생기게 되는 것”이라고 말했다. 이들에 따르면 대지분 조합원 중에서는 환급금이 90억원대에 달하는 경우도 있는 것으로 추정되고 있다.

나아가 이들은 조합이 비례율 조정으로 얻은 9200억원의 잉여금에도 문제가 있다고 주장하고 있다. 잉여금이 발생하더라도 언제든 비용으로 전용 가능하기 때문에 비례율이 하락할 가능성이 있을 뿐더러 분배를 하더라도 조합원간 형평성에 위배 된다는 게 이유다.

모임 관계자는 “특히 잉여금은 조합원 분양가를 높여 조합원들에게 일괄적으로 걷어 들인 수익임에도 배분할 때는 지분별로 차등 지급하기 때문에 소지분권자들의 경우 이익 배분은커녕 추가손실이 발생할 수 있다”며 “추가 손실이 없는 조합원이더라도 지분별 상대적 불이익이 발생한다”고 강조했다.

◇조합원 분양가 산정 놓고 주장 엇갈려

모임 측에서는 조합원 분양가를 바꾸더라도 이를 산정하는 원가 기준일을 최초 사업시행인가일로 유지해야 한다고 보고 있다. 최초 사업시행인가일을 기준으로 산정된 기존 조합원 분양가 평균 평당 2250만원에 증액된 사업비 등을 반영한 3.3㎡당 3200만원이 이들이 요구하는 전체 평균 조합원 분양가다. 다만 조합 측은 원가 기준일을 2018년 법인세용 감평자료를 사용해 산정한 것으로 전해졌다.

모임 관계자는 “나중 최종 관리처분총회 때 모든 조합원이 최종분담금 통지서를 받고 조합원 분양가를 확정하는데, 조합원 분양가를 3870만원으로만 한다면 관리총회에서 통과되기 힘들 것”이라며 “최초 사업시행인가일로 산정한 조합원 분양가 3200만원도 합법적인 안이므로 두 안을 같이 관리총회에 올려서 조합원들이 선택하게 해야 한다”고 말했다. 조합 집행부 측은 이에 대해 별다른 답을 내놓지 않은 것으로 알려졌다.

방배5구역 공사현장(사진=조분가정상화모임)

◇갈등 접점 못찾아…연내 분양 미뤄질듯

이처럼 조합원 분양가 갈등이 접점을 찾지 못하면서 당초 내달 예정됐던 분양 일정이 미뤄질 가능성이 커지고 있다.

방배5구역 사업이 지체된 것은 이번이 처음이 아니다. 앞서 방배5구역은 2013년 8월 최초사업시행인가를 받았다. 이후 2016년 2557가구로 조합원 분양가 평균 약 2250만원(평당), 일반 분양가 3100만원(평당), 비례율 133%에 관리처분을 획득하고 1차 조합원 분양을 진행했다.

하지만 당시 시공사였던 롯데, 포스코, GS 컨소시엄과 분쟁을 벌이면서 2017년 3월에 시공사를 해지 통보하고, 2017년 9월에 새로운 시공사로 현대건설을 수의계약으로 선정했다.

이후 3080가구로 사업시행을 변경해 2018년 3월 사업시행변경인가를 얻었으나 설계 변경 추진 등으로 시간이 추가 지체되면서 올해 5월 들어 사업시행변경인가를 받았다.

모임 관계자는 “5년여의 시간을 낭비한 끝에 사업시행변경인가를 받았는데, 이후 조합집행부에서는 사상 유례없는 조합원분양가 74% 인상과 244% 비례율로 재분양을 추진해 조합원들 간의 심각하고 불공정한 손익 배분을 야기하고 있다”며 “조합 측의 입장 변경이 없다면 분양 일정이 지체될 수 밖에 없을 것”이라고 말했다.