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주택도시개발공사는 택지개발과 주택 건설·공급을 전담하고 주택도시자산공사는 임대주택 운영과 주거복지, 토지·주택 매입 등 자산비축 기능을 맡는다. 현재 하나의 LH 안에서 수행하는 개발·공급과 임대·복지 기능을 별도 기관으로 분리해 각각의 목적에 집중하도록 하는 게 골자다.
정부가 이 같은 구조를 택한 데는 개발 부문의 부담을 덜어 주택 공급 역량을 높이겠다는 판단이 깔려 있다. 개발사업은 속도와 재무성과가 중요한 반면 임대주택과 주거복지는 수익성보다 공공성이 우선돼 하나의 기관에서 상충하는 목표를 동시에 수행하는 데 한계가 있다는 게 정부 판단이다.
개혁 논의에 참여한 한 전문가는 이번 개편 방향을 금융권의 이른바 ‘배드펀드’에 빗대 설명했다. 임대·관리 부문을 분리하면 개발공사가 상대적으로 부담을 덜고 공급 기능에 집중할 수 있다는 취지다. 그는 이번 개편에 대해 “이렇게라도 해서 공급 속도를 높이겠다는 정부의 의지 표명”이라고 했다.
관건은 분리 이후 개발공사가 실제로 얼마나 가벼워지느냐다. LH의 지난해 말 부채는 173조 7000억원에 달한다. 조직을 둘로 나누더라도 기존 부채 자체가 사라지는 것은 아닌 만큼 이를 어떤 자산과 함께 어느 공사에 배분하느냐가 두 기관의 재무구조를 좌우하게 된다. 구체적인 자산·부채 배분 원칙은 아직 공개되지 않았다.
특히 LH는 개발사업과 임대사업의 손익 구조가 크게 다르다. 지난해 토지·주택분양 사업의 매출총이익은 2조 5277억원이었지만 임대사업에서는 2조 7383억원의 매출총손실이 발생했다. 그동안은 개발사업에서 확보한 수익을 임대주택 운영 등 공공성이 강한 사업에 투입하는 방식으로 손실을 보전해왔다.
두 기관으로 나뉜 뒤에도 개발과 임대 부문의 재정적 연결은 유지된다. 정부는 개발공사 이익 일부를 주택도시기금 내 별도 계정에 적립하고 이를 자산공사의 임대주택 운영과 주거복지 재원으로 활용하도록 할 방침이다. 현재 LH 내부에서 이뤄지는 교차보전이 분리 이후에는 기금을 경유하는 형태로 바뀌는 셈이다.
이에 따라 개발공사에서 발생한 이익을 어느 정도 자산공사로 환류할지가 중요해질 전망이다. 개발공사의 재무 부담을 충분히 덜어줘야 정부가 기대하는 공급 집중 효과를 낼 수 있지만 자산공사 역시 임대주택과 주거복지 사업을 지속할 안정적인 재원이 필요해서다. 기존 LH의 자산과 부채를 어떻게 나눌지와 함께 개발이익 환류 규모 등이 후속 개혁안의 주요 쟁점으로 꼽힌다.
LH 내부에서는 분리 이후 개발공사의 자금조달 여건을 우려하는 목소리도 나온다. 개발공사는 향후에도 광명시흥과 서리풀 등 대규모 택지 개발을 추진하기 위해 상당한 사업비를 조달해야 한다. 한 LH 관계자는 자산·부채 배분 결과에 따라 신설 공사의 재무구조와 신용도, 채권을 통한 자금조달 여건이 달라질 수 있다는 점을 우려했다.
정부는 구체적인 자산·부채 배분과 재원 구조 등을 후속 LH 개혁방안에 담을 예정이다. 개발공사의 공급 여력을 확보하면서도 자산공사가 임대·주거복지 기능을 안정적으로 수행할 수 있는 재정 기반을 만드는 것이 과제로 남았다.
전문가들도 현재 공개된 내용만으로 분리에 따른 재무구조 개선 효과를 판단하기는 이르다고 본다. 익명을 요구한 한 교수는 “분리 이후에도 개발이익을 자산공사에 환류한다면 돈이 이동하는 경로만 달라지는 셈”이라며 “개발공사의 재무 여력이 실제 얼마나 개선될지는 자산·부채를 어떻게 나누고 개발이익을 얼마나 환류하느냐에 달렸다”고 말했다. 이어 “자산공사가 임대·주거복지 기능을 지속하려면 정부 재정이나 주택도시기금의 안정적인 지원도 필요하다”고 덧붙였다.
