“금리 오르는데 서울 집값은 14.5%↑…왜 안 꺾이나”

[이데일리 이다원 기자] 금리가 0.25%포인트 오르면 집값이 반 년만에 1.2% 내릴 정도로 금리 인상과 집값 하락의 연관성이 크지만, 최근 서울 집값은 이와 정반대 흐름을 보이고 있다는 연구 결과가 나왔다. 시장금리와 기준금리가 오르는 가운데서도 서울 아파트 실거래가격이 올해 7월 전년 동월보다 14.5% 상승하고 있다는 것이다.

서울 남산에서 바라본 도심. (사진=이데일리 방인권 기자)

23일 국토연구원이 발간한 국토이슈리포트 ‘금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점’에 따르면 금리가 실제 오르는 금리상승기에는 집값 하락 영향이 초반부터 크게 나타났다.

연구진은 2006년 1월부터 올해 7월까지 247개월의 자료를 분석하면서 기준금리가 오른 뒤 다음 금리 변동 전까지를 금리상승기로 분류했다. 그 결과 금리상승기에 금리가 0.25%포인트 오르면 전국 아파트 매매가격은 6개월 뒤 1.2%, 12개월 뒤 1.1% 하락하는 반응을 보였다. 24개월 뒤에는 0.9% 하락했지만 통계적으로 유의하지 않았다.

같은 2006년 1월부터 올해 7월까지 전체 기간을 놓고 보면 금리 0.25%포인트 인상 이후 집값 하락폭은 6개월 뒤 0.5%, 12개월 뒤 0.9%, 24개월 뒤 1.2%였다. 시간이 지나면서 금리 인상 영향이 커진 것이다. 반면 금리상승기에는 6개월 만에 1.2% 하락해 하락 영향이 초반에 더 크게 나타났다.

연구진은 “일반적으로 금리 인상은 자금조달 비용을 높여 주택 수요와 가격을 낮추는 방향으로 작용”한다고 설명했다.

서울도 직전 금리상승기에는 이 같은 흐름을 보였다. 2021년 8월 금리 인상이 시작된 뒤 서울 아파트 실거래가격은 15개월 만에 20.0% 떨어졌다. 당시 금리상승기는 2021년 8월부터 2024년 9월까지 이어졌고 이 기간 기준금리는 총 3.00%포인트 올랐다.

하지만 최근에는 시장금리가 지난해 하반기부터 상승했는데도 서울 아파트 실거래가격은 올해 7월 전년 동월보다 14.5% 올랐다. 한국은행도 지난 7월과 8월 기준금리를 각각 0.25%포인트씩 인상하면서 2024년 10월부터 이어진 금리 인하기를 끝냈다. 현재 기준금리는 3.00%다.

보고서는 최근 서울 집값이 오르는 원인을 특정하지 않고 있다. 실제 주택가격은 금리뿐 아니라 경기와 주택 수급, 유동성, 정책, 시장 기대 등 여러 요인의 영향을 함께 받기 때문이다. 이번 분석 역시 다른 조건이 같다는 전제에서 금리가 0.25%포인트 한 차례 오를 때 집값이 어떻게 반응하는지를 추정한 결과다.

보증금 줄고 대출·증여 늘어…주택시장 유동성 주목

다만 연구진은 금리와 함께 주택시장으로 들어오는 돈의 흐름을 살펴볼 필요가 있다고 판단했다. 보고서에 제시된 서울 주택 매입자금 조달 구성을 보면 금융기관 대출과 자산 처분, 증여·상속 등을 활용하는 비중은 커진 반면 임대보증금 비중은 크게 낮아졌다.

금융기관 대출 비중은 2021~2022년 15.7%에서 2023~2025년 22.6%, 올해 1~4월 23.6%로 높아졌다. 2021~2022년보다 7.9%포인트 상승한 수준이다.

반면 임대보증금 비중은 같은 기간 27.1%에서 16.1%, 6.6%로 떨어졌다. 2021~2022년과 비교하면 20.5%포인트 감소했다. 세입자의 보증금을 활용해 주택 매입자금을 마련하는 비중은 줄어든 셈이다.

기존 자산을 활용하는 비중은 커졌다. 부동산 처분대금 비중은 2021~2022년 27.9%에서 올해 1~4월 32.9%로 높아졌다. 주식·채권 매각대금도 2.8%에서 6.6%, 증여·상속은 3.7%에서 6.4%로 상승했다.

특히 주식·채권 매각대금 비중은 2023~2025년 3.4%에서 올해 1~4월 6.6%로 두 배 가까이 늘었다. 증여·상속도 같은 기간 3.7%에서 6.4%로 증가했다. 연구진은 금융기관 대출만 볼 것이 아니라 자산 처분과 증여·상속 등 여러 경로를 통해 주택시장으로 들어오는 자금을 함께 점검해야 한다고 지적했다.

보고서는 “금리와 시중 유동성은 상호 밀접하게 연관되어 주택시장에 영향을 미친다”고 설명했다. 최근 시중 유동성이 확대되는 만큼 금리 흐름과 함께 주택시장으로 들어오는 자금의 규모와 경로를 살펴봐야 한다는 것이다.

점검 대상에는 금융기관 대출뿐 아니라 정책금융과 기업·개인사업자 대출, 전세보증금, 증여, 가족 간 차입 등이 포함됐다.

이에 연구진은 특정 경로를 통해 과도한 자금이 유입돼 주택시장 변동성을 키우지 않도록 관리할 필요가 있다고 제언했다.

또한 금리와 유동성의 방향을 함께 파악할 수 있는 지표를 정기적으로 작성해 주택시장 판단과 정책 대응에 활용하고, 통화·금융·주택당국 간 정보 공유와 협의도 강화할 필요가 있다고 밝혔다.