|
휴먼타운 2.0은 전면적인 정비사업이 어려운 저층 주거지를 대상으로 기존 골목과 마을의 특성을 유지하며 리모델링을 지원하는 서울시 정비 모델이다. 여러 필지를 묶어 공동주택을 짓는 모아주택·모아타운과 달리 개별 필지 또는 인접 필지 간 건축협정을 활용해 주택을 정비하는 방식이다.
이번에 특별건축구역으로 지정된 지역은 작은 필지와 경사지, 좁은 골목 등으로 인해 주택을 새로 짓더라도 충분한 사업성을 확보하기 어려웠던 곳이다. 특히 옥인동은 전체 418필지 중 297필지(71.1%)가 90㎡ 미만 소규모 필지로 구성돼 있다.
특별건축구역에서는 휴먼타운 2.0 디자인 가이드라인 등 적용 요건을 충족할 경우 용적률을 조례상 기준의 최대 1.2배까지 완화할 수 있다.
제1종 일반주거지역은 기존 용적률 150%에서 최대 180%까지, 옥인동·명륜3가 내 제2종 일반주거지역(7층 이하)은 200%에서 최대 240%까지 적용할 수 있다. 예컨대 용적률 150%가 적용되는 200㎡ 규모 대지는 기존 300㎡였던 용적률 산정 연면적 상한이 최대 360㎡까지 늘어난다. 다만 실제 건축 규모는 높이와 주차 등 다른 건축 기준과 개별 심의 결과에 따라 달라진다.
지역 특성에 맞춘 높이 규제 완화도 적용된다. 옥인동은 자연경관지구 내 높이를 기존 16m에서 최대 20m까지, 명륜3가는 기존 10m에서 최대 14m까지 완화할 수 있다.
경사지에서 주차장이나 비주거용도 등을 설치하면서 지하층 일부가 지상으로 드러나는 경우에는 건폐율도 기존 60%에서 최대 80%까지 완화할 수 있다.
건축물과 대지 경계 사이에 확보해야 하는 ‘대지안의 공지’ 기준도 완화한다. 건축선이나 인접 대지 경계선으로부터 1~3m씩 띄워야 했던 이격거리를 현행의 절반 범위까지 줄일 수 있다. 옥상조경의 경우 대지 조경면적으로 인정되는 한도를 전체 조경면적의 절반에서 3분의 2까지 확대한다.
다만 규제 완화에 따른 난개발을 막기 위해 지역별 디자인 가이드라인을 적용한다. 건축물의 형태와 외관, 외부 공간 등을 주변 마을 경관과 조화되도록 관리하고 특례 적용 여부와 범위도 서울시 건축위원회 심의를 거쳐 결정한다.
특례를 적용받으려는 건축주는 특례 사유와 예상 효과 등을 담은 ‘특례적용계획서’를 첨부해 자치구에 건축허가를 신청하면 된다. 서울시는 건축주가 대지 여건에 맞는 건축계획을 마련할 수 있도록 전문가 자문단인 ‘휴머네이터’를 통한 기획설계와 상담도 무료로 지원한다.
이번 특별건축구역은 지정 이후 3년간 한시 운영된다. 서울시는 사업성과를 모니터링하고 평가해 지속적인 운영 여부를 결정할 계획이다. 특례를 적용받은 건축물은 건축허가 또는 신고 이후 12개월 이내 착공해야 특례가 유지된다.
서울시는 추가로 휴먼타운 2.0 대상지 8곳에 대해서도 특별건축구역 지정을 위한 건축위원회 심의를 연내 완료할 계획이다. 이와 함께 신축이 어려운 기존 주택의 개선을 위해 대상지별 여건에 따라 리모델링 활성화구역과 건축협정 집중구역 지정도 추진한다.
명노준 서울시 주택실장은 “이번 지정은 개발이 어려운 동네의 주민들이 오래된 집을 새로 지을 수 있도록 건축규제를 조정해 주택정비의 실현 가능성을 높였다”며 “지역 여건에 맞는 규제 완화와 디자인 관리를 함께 추진해 노후 저층주거지의 주거환경 개선으로 이어지도록 하겠다”고 말했다.
