“12억 넘으면 양도세 폭탄?”…내년 상가주택 세금주의보

[이데일리 김나리 기자] “새해부터 12억원을 초과하는 상가겸용주택을 매도할 경우 양도세 비과세 혜택이 크게 달라집니다. 올해까지는 주택 면적이 상가 면적보다 크면 상가겸용주택 전체를 주택으로 보고 양도세 비과세 혜택을 적용했지만, 내년부터는 12억원을 넘을 경우 주택 부분에 대해서만 비과세를 적용하고 상가 부분에 대해서는 과세합니다.”

이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 최근 서울 중구 이데일리 사옥에서 천경욱 세무법인 송우 대표세무사를 만나 내년부터 달라지는 상가겸용주택 세금에 관한 전반적인 설명을 들어봤다.

상가겸용주택이란 상가와 주택이 복합된 건물과 부수토지를 말한다. 상가겸용주택은 그간 상가 연면적보다 주택 연면적이 더 클 때는 전체를 주택으로 간주하고 1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄을 경우 양도세 비과세 혜택을 적용해줬다.

그러나 내년 1월 1일부터는 12억원을 초과하는 상가겸용주택에 대한 양도세 비과세 판단이 달라진다. 고가 상가겸용주택은 주택 연면적이 상가 연면적보다 크더라도 주택 부분만 주택으로 간주하도록 법이 개정됐기 때문이다.

천 세무사는 “지난해 상가겸용주택 관련 세법이 개정됐고 올해 12월에는 양도 시 고가주택을 판단하는 기준이 12억원으로 상향됐다”며 “이에 따라 내년부터 12억원을 초과하는 상가겸용주택은 주택 부분이 상가 부분보다 크더라도 주택 부분만 주택으로 보고 양도세 비과세 혜택과 장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용한다. 상가 부분은 비과세 적용이 안되고 장특공제도 최대 30%까지만 가능하다”고 설명했다.

(자료=천경욱 세무사)

천 세무사는 이에 따라 상가겸용주택 양도 시 내년에는 올해보다 세 부담이 상승하고 수익률은 하락할 것으로 진단했다. 그는 “10억원에 취득해 10년 보유 및 거주한 상가겸용주택을 30억원에 양도한다고 가정해보면 올해 처분했을 때보다 내년에 처분했을 때 세 부담이 약 3.75배 상승한다”고 추산했다.

특히 가격대가 12억원선에 몰려있는 상가겸용주택들은 양도가액 12억원 초과 여부에 따라 양도세가 크게 달라질 것으로 분석했다.

실제 천 세무사의 시뮬레이션에 따르면 주택 연면적 60㎡, 상가 연면적 40㎡으로 구성된 상가겸용주택을 5억원에 취득하고 10년간 보유·거주하며 비과세 요건을 갖춰 온 소유주가 내년 1월 이를 12억1000만원에 팔 경우 양도세로 내야하는 금액은 7258만4600원이다.

반면 해당 주택 매매가를 11억9000만원으로 낮추면 납부해야 할 양도세는 0원이다. 매매가는 2000만원밖에 차이가 나지 않지만 내야 할 양도세는 7000만원이 넘게 달라지는 셈이다.

천 세무사는 “12억원을 초과할 경우 주택분 양도가액 7억2600만원에 대해서는 비과세를 적용하지만, 상가분 양도가액 4억8400만원에 대해서는 과세하기 때문”이라며 “양도가액이 12억원 이하일 땐 전체 비과세를 적용해 내야 할 부담세액이 없는 것”이라고 말했다.

다만 상가겸용주택에 대한 투자의사결정을 내릴 때 단순히 양도세만 감안해선 안된다는 게 천 세무사의 조언이다. 그는 “이번에 양도세 관련 내용이 개정됐다고 해서 양도세 부분만 봐선 안된다”며 “투자와 관련된 의사결정을 할 때 전체적인 취득, 보유, 양도, 상속 등을 모두 감안해야 한다”고 강조했다.

또한 “최근 논란이 된 종합부동산세만 해도 상가겸용주택 주택부분에 대해 부과될 수 있다”며 “상가겸용주택은 특히 상속이 발생했을 때 종부세 중과가 되면서 상속인들이 손해를 보는 경우 등이 잦아 정확한 상황 판단이 필요하다”고 강조했다.

이 밖에 상가겸용주택 관련 1주택 요건과 취득, 보유, 양도 등에 관한 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에서 영상을 통해 확인해볼 수 있다.

※본 기사는 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 영상으로 볼 수 있습니다.

기획=김나리 기자

촬영·편집=조대현·이솔지·박지은PD