담보 신탁 임대차, 신탁종료 즉시 임차권 대항력…"보증금 반환해야"

서울 서초동 대법원 전경. (사진=방인권 기자)

[이데일리 노희준 기자] 부동산 신탁 (信託)에 따라 임대권이 없는 집주인과 임대차 계약을 맺은 세입자라도 신탁계약 종료로 임대인이 소유권을 회복하면 그 즉시 임차권 대항력이 생긴다는 취지의 대법원 판결이 나왔다. 수탁자(受託者) 승낙과 별개로 임대차 계약 자체는 유효하기 때문에 임차인의 권리를 최대한 보호해야 한다는 취지다.

대법원 3부(주심 김재형 대법관)는 아파트 세입자 안모씨가 부동산개발업체 A사를 상대로 낸 임차보증금 반환 청구소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했다고 2일 밝혔다.

안씨는 2014년 1월 다른 부동산개발업체 B사와 이 회사 소유인 아파트를 보증금 7000만원을 주고 임차한 뒤 전입 신고를 마쳤다. 하지만 해당 아파트는 B사가 2013년 12월 C사에 신탁한 부동산이었기 때문에 안씨는 적법한 임차권 대항력을 가질 수 없었다. 신탁법에 따르면 신탁 부동산을 임대하기 위해서는 신탁회사의 승낙을 받아야 하는데 별도의 승낙절차가 없었던 것이다.

2014년 4월 신탁 계약 종료로 소유권을 회복한 B사는 해당 아파트에 채권액 5700만원의 근저당권을 설정했다. 이후 2017년 2월 해당 아파트가 경매로 A사에 넘어간 뒤 임대차 계약 만료로 안씨는 보증금 7000만원을 돌려달라며 소송을 냈다. 전입 신고와 함께 실제 거주를 해왔기 때문에 보증금을 돌려받을 권리(대항력)가 있다는 취지였다.

하지만 A사는 “해당 아파트를 신탁한 B사는 소유권을 넘긴 상태라 임대차 계약을 맺을 권리가 없다”며 “부동산을 담보로 대출을 받아 근저당권이 선순위로 설정돼 임대차 계약은 소멸돼야 한다”고 보증금 반환 의무가 없다고 반박했다.

재판에서는 신탁계약 종료로 부동산 소유권을 회복할 경우 임차인의 임차권 대항력이 곧바로 발생하는지 아니면 다음날부터 발생하는지가 쟁점이 됐다.

곧바로 발생하면 안씨는 2014년 4월 설정된 근저당권보다 우선 순위의 대항력을 갖지만, 다음날 발생한 것으로 하면 근저당권이 우선 순위를 갖게 돼 안씨는 임차보증금 반환을 청구할 수 없게 된다.

1·2심은 “적법한 임대 권한이 없더라도 임대차 계약의 효력이 인정되고, 이후 임대인이 소유권을 회복하면 적법한 임대 권한도 회복됐다고 봐 임차권 대항력이 발생한다 봐야 한다”며 “안씨의 보증금 반환 권리는 원주인이 소유권 이전 등기를 마치는 즉시 발생하기 때문에 금융기관의 근저당권 보다 선순위가 돼 유효하다”고 판결했다.

다만, 안씨에게 보증금 7000만원을 돌려주되 계약기간 만료에 따라 즉시 해당 아파트를 A사 측에 인도하라고 했다.

대법원도 “임대인이 소유권을 회복하는 즉시 임차권 대항력이 발생한다”며 하급심 판단이 옳다고 봤다.