게다가 부동산시장에는 정부의 유동성 지원책으로 보호받을 수 없는 ‘사각지대’가 많아 정부가 ‘부동산PF 위험’ 대응의 범위를 넓혀야 한다는 의견도 나온다.
◇ 부동산PF 대출 112조…“1조원 PF ABCP 매입, 너무 적다”
20일 금융투자업계에 따르면 산업은행(산은)과 신용보증기금(신보)은 지난달 말부터 1조원 규모 ‘건설사 신용보강 PF 자산유동화기업어음(ABCP) 매입 프로그램’을 실행하고 있다.
이 제도는 산업은행이 별도 기구를 만들어 건설사 보증 PF ABCP를 매입하고, 신용보증기금이 매입 금액의 80%를 보증하는 구조다.
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또한 한국은행 9월 ‘금융안정 상황 보고서’를 보면 지난 6월 말 기준 금융권의 부동산PF 대출잔액은 112조2000억원으로 집계됐다. 산은-신보의 1조원 규모의 유동성 프로그램으로는 돈가뭄을 해결하는 데 역부족이라는 것이다.
또한 지원금액이 적다 보니 지원 대상 선정에 있어서도 형평성 문제가 제기될 수 있다. 산은-신보의 건설사 보증 PF ABCP 매입대상은 건설사가 신용보강한 A2등급 PF ABCP(단기사채 포함) 차환발행물이다. 중견기업의 경우 최대 1050억원, 대기업은 최대 1500억원을 지원한다.
유안타증권에 따르면 시공능력평가순위 각각 8위, 10위, 17위인 롯데건설, HDC현대산업개발, 태영건설 모두 올해 만기인 PF ABCP가 1000억원 이상이다. 롯데건설의 경우 지난달 24일 기준 만기가 파악되는 PF ABCP가 4조5000억원이며 이 중 4973억원이 올해 내 만기 도래한다.
HDC현대산업개발의 경우 지난달 24일 기준 만기가 파악되는 PF 유동화증권 규모는 8275억원이다. 연말까지 1417억원의 만기가 도래하며 내년 1월 5358억원의 만기가 집중돼 있다.
태영건설은 지난달 24일 기준 회사가 신용공여한 PF 유동화사채가 총 6079억원이다. 이 중 연말까지 1836억원이 만기며 내년 1월 2259억원이 만기 도래한다. 만약 이들 PF ABCP 중 산은-신보가 매입 대상을 선택 때 기준이 명확하지 않으면 형평성 논란이 제기될 가능성이 있다.
일각에서는 A2등급보다 신용등급이 낮고 지방에서 사업하는 중소 건설사를 선정하는 것이 오히려 어려운 회사를 살리는 데 큰 도움이 된다는 의견도 있다. 최근 충남지역 종합건설업체 우석건설, 경남지역 중견 건설사 동원건설산업 등이 부도를 맞는 등 지방 건설사부터 위기가 시작되고 있다.
다만 한 업계 관계자는 “정부가 너무 소규모 회사를 돕는 것보다는 10대 건설사처럼 규모가 있는 회사를 지원하는 것이 시장 전체적으로 더 도움이 된다는 의견도 있다”고 말했다.
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현재 정부 정책이 대부분 ‘금융시장 안정화’에 맞춰져 있어서 전체적인 부동산PF 위기 대응에 한계가 있다는 지적도 나온다. 정부가 지금까지 발표한 조치들은 대부분 높은 신용등급의 대기업 회사채나 금융채에 대한 지원 중심이다. 그러나 실제 부동산시장에서는 이 방식으로 유동화할 수 없는 사업장이 더 많다.
예컨대 중견건설사들이 지방에서 진행하는 사업장은 신용등급이 낮아서 ABCP로 유동화할 수 없다. 이 경우 책임준공신탁, 차입형 토지신탁, 제2금융권의 PF 등을 활용한다. 책임준공신탁 사업장은 시공사의 디폴트(채무 불이행) 등으로 공사가 중단되면 신탁사가 시공사를 교체해 공사를 마무리하는 방식이다.
차입형 토지신탁은 토지 소유주가 보유한 부동산에 신탁사가 자금을 투입해 부동산 개발사업을 시행한 후 이를 분양, 임대해 그 수익을 수익자와 나누는 방식이다. 이밖에 신용보강 없이 준공 후 자산가치(감정평가금액)에 대한 담보력만 갖고 제2금융권에서 대출을 실시하는 경우도 있다.
또한 정부 정책은 브릿지론에 대한 부실억제책만 마련했는데, 지금 시장은 브릿지론보다 본PF의 부실 문제가 더 클 수 있다는 분석이다. 김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 ‘부동산PF 위기 원인 진단과 정책적 대응방안’ 보고서에서 이같이 주장했다.
김 연구위원은 “지난 10월 23일 발표된 ‘50조+α 유동성 대책’은 주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)를 통한 보증공급에 대한 내용을 포함하고 있다”면서도 “이는 브릿지론이 이미 실행된 초기사업장들을 대상으로 본PF 실행을 지원하는 것”이라고 말했다.
다만 “전국 약 800여개 정도로 알려진 브릿지론 실행 사업장 수에 비해 본PF가 실행된 사업장 수는 대략 5000개 정도로 수적으로도 훨씬 많고 건당 대출 규모도 본PF가 훨씬 클 것으로 예상된다”며 “지금 상황에서 본PF의 부실 문제가 더 클 수 있기 때문에 본PF의 부실 억제를 위한 추가적 유동성 공급장치를 고민해야 한다”고 강조했다.
아울러 “미분양이나 공사중단 물량이 누적돼서 부동산가격이 추가 하락하는 것을 완화해야 한다”며 “시장의 정상적 작동을 저해하는 부동산거래 제한지구 및 지역, 분양가상한제, 취득세 등 각종 세제, 대출규제 등에 대한 폭넓은 개선작업이 필요하다”고 덧붙였다.
