"감평 시간끌기로 가격 높이나"..분양전환 공공임대 '분통'

[이데일리 하지나 기자] 분양전환 공공임대주택 조기분양이 잇따르고 있는 가운데 감정평가가 지체되면서 논란이 제기되고 있다. 입주민들은 감정평가액을 높이고자 법적 구속력이 없는 한국감정평가사협회의 사전심사제도가 악용되고 있다는 지적이다.

◇동탄2 LH 26단지 “감정평가 고의 지연”

9일 화성동탄2신도시 LH 26단지 레이크빌 관계자는 “법적 근거도 없는 협회 내부 규정 때문에 당초 1개월로 예상했던 감정평가 기간이 5개월이 지나도록 나오지 않고 있다”고 말했다.

LH 26단지는 입주 후 5년이 경과해 한국토지주택공사의 조기 분양 전환 신청 통보에 따라 90%의 임차인이 분양 전환 신청을 하면서 지난해 11월 29일 화성시에서 발주해 2개의 감정평가법인에서 감정을 진행 중에 있다.

하지만 5개월이 지나도록 감평결과가 나오지 않고 있다. 감평법인에서 한 감평결과를 협회에서 심사하고 있는데, 이 심사 절차가 늦어지고 있어서다.

협회 관계자는 “협회 내부 규정상 분양전환뿐만 아니라 일정 금액을 초과하는 보상 평가 등에 대해 심사를 진행하고 있다”면서 “감정평가사의 신뢰성, 투명성, 객관성을 높이기 위해 협회 자발적으로 하고 있으며 감정평가 관련 법령에 따라 절차와 방법을 제대로 준수했는지 보고 있다”고 설명했다.

국토교통부 역시 “감정평가가 적법하게 이뤄졌는지 여부를 사전 검토하는 품질 관리 시스템”이라면서 “감정평가의 공정성과 객관성을 향상시키고 부실·과다평가의 방지 및 감정평가제도에 대한 신뢰를 회복하기 위함을 목적으로 하고 있다”고 말했다.

△화성동탄2신도시 LH 26단지 레이크빌 전경(사진=카카오맵)

하지만 이 같은 해명에도 불구하고 입주민들은 협회의 사전심사제도가 과도하다는 입장이다. 심지어 일부에선 한국토지주택공사(LH)가 법적 구속력이 없는 협회의 사전심사제도를 활용, 감정평가액을 높이려고 고의적으로 심사를 지연시키고 있다는 의혹을 제기하고 있다. 감정평가액이 높아지면 분양전환가를 높일 수 있어 결과적으로 LH가 이득을 볼 수 있기 때문이다.

동탄2신도시 LH 26단지 외에도 의정부시 민락동 민락 2단지, 구리 갈매 이스트힐 2단지, 천안시 불당동 LH천년나무 7단지 등도 현재 협회의 사전심사제도 관련해 갈등을 겪고 있다.

일부 단지들은 소송도 불사하겠다는 입장이다. 법무법인 고원의 이지영 변호사는 “협회 내부 규칙에 의해 확정된 감정평가액이 적절한지에 대해서는 법정에서 다퉈볼 만한 사항이라고 보고 있다”면서 “만약 이 같은 사례들이 늘어난다면 사전심사제도에 대한 근본적인 문제의식이 생길 것이고 수정 또는 폐지 요구가 커질 수 있다”고 말했다.

이에 대해 LH관계자는 “분양전환가격 산정을 위한 감정평가는 공공주택특별법 시행령 제56조에 의거, 지자체장이 실시 후 공사에 통보하게 돼 있어 가격산정절차에 일체 개입이 불가하다”고 말했다.

◇“법 취지 고려해 감평 반영 비율 낮춰야”

일각에서는 LH와 입주자들의 분양 전환가를 둘러싼 불신의 근본적인 원인은 산정 방식에 있다는 지적도 제기된다. 현재 10년 공공임대주택에 대한 분양전환가격은 관련 법령에 따라 2개의 감정평가법인 감정평가금액의 산술평균액으로 정하고 있다.

지난 2018년 판교발 10년 공공임대 논란 이후 지난 2019년 세종시 한솔동 첫마을 4단지를 첫 시작으로 5년이 지난 경우 입주민 요청에 따라 조기 분양 전환도 가능해졌다. 하지만 최근 주택 가격이 급등하면서 분양 전환 가격도 함께 상승한 것이다. 시흥이나 광교에서도 비슷한 논란이 발생하고 있다.

동탄 2신도시 LH 26단지 관계자는 “분양전환 공공임대주택으로 들어오려고 청약통장을 사용하고 까다로운 자격 심사도 충족해야 했다. 또 입주한 이후에는 장기수선충당금과 재산세도 납부했다”면서 “분양전환 공공임대주택 도입 취지를 고려했을 때 시세 영향을 덜 받도록 감정평가액의 반영 비율을 낮춰야 한다”고 말했다.

같은 시기에 공공분양으로 진행한 동탄2신도시 하우스 더레이크의 경우 전용면적 74㎡ 매매가는 현재 8억원대를 나타내고 있다. 2014년 분양 당시 74㎡ 기준 분양가는 2억6000만원 수준이었다. 3배 넘게 상승한 것이다.

감정평가협회 관계자는 동탄2신도시 LH 26단지와 관련해 “감정평가법인에서 최종 감정평가서를 협회로 제출하고 심사 요청을 하면 협회 내부 절차에 따라서 심사를 할 예정”이라고 말했다.