오피스 '충무로 남산N타워' 본PF 1094억, 내년 10~12월 만기

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 중구 충무로2가에 들어서는 오피스 ‘충무로 남산N타워’ 관련 장기차입금(본PF) 1094억원이 내년 만기를 맞는다.

이 오피스는 서울 남산을 조망할 수 있었던 하이엔드 오피스텔 ‘버밀리언 남산’을 오피스로 용도변경한 것이다. 현재 분양률 100%를 기록하고 있으며, 오피스 등 부동산 일체를 NH투자증권에 약 2082억원에 처분하는 계약도 체결된 상태다.

(자료=업계)

◇ 오피스텔→오피스로 변경…내년 8월 준공

6일 금융투자업계에 따르면 오피스 ‘충무로 남산N타워’ 관련 장기차입금(본PF) 1094억8000만원이 내년 10~12월 만기가 돌아온다.

충무로 남산N타워 개발사업은 서울 중구 충무로2가 53-2 외 14필지에 지하 6층~지상 15층, 연면적 2만836.36㎡ 규모 오피스를 개발하는 사업이다. KCC건설이 시공하며, 내년 8월경 준공을 예상하고 있다.

사업 시행은 남산피에프브이(PFV)가 맡고 있다. 해당 부동산을 매매하는 계약도 이미 체결됐다. 앞서 남산PFV는 남산N타워 오피스 등 부동산 일체를 NH투자증권(머큐리커머셜일반사모부동산투자신탁 7호 신탁업자 지위)에 2081억9500만원에 처분하는 계약을 체결했다.

남산PFV의 최대주주는 부동산개발 및 투자회사 넥스트캐피탈(보통주 지분율 71.2%)이다. 이어 △부동산 개발업체 넥스트프로퍼티스(보통주 9.5%, 우선주 1종 14.2%) △KB부동산신탁(우선주 2종 4.5%) △IBK증권(우선주 2종 0.5%) 순이다.

(자료=감사보고서)

넥스트프로퍼티스는 남산N타워 오피스 프로젝트 운영에 필요한 모든 자산 관리, 운영 및 처분에 대한 업무를 맡고 있다.

남산PFV는 프로젝트금융 차입금의 보증을 위해 지난 2022년 10월 KB부동산신탁과 담보신탁계약을 체결했고, 이 계약에 따라 용지를 담보신탁했다.

또한 남산PFV는 프로젝트금융 차입금의 자금관리를 위해 지난 2022년 10월 KB부동산신탁과 자금관리업무 위탁계약을 체결했다.

남산PFV가 부담하는 장기차입금(본PF) 총 약정금액은 1600억원이다. 각 차입처별 PF 대출금과 금리, 만기는 다음과 같다.

△흥국화재해상보험 392억원(금리 6%) 내년 10월 19일 △한국캐피탈 75억원(금리 7%) 내년 10월 19일 △신한캐피탈 75억원(금리 7%) 내년 10월 19일 △신한라이프생명보험 274억원(금리 6%) 내년 10월 20일 △IBK캐피탈 250억원(금리 7%) 내년 10월 20일 △넥스트프로퍼티스 28억8000만원(금리 4.6%) 내년 12월 31일이다.

모두 만기 일시상환 조건이다.

(자료=감사보고서)

◇ 서울 오피스 공급부족…“수익성 확대 목적”

이 오피스는 서울 남산을 조망할 수 있었던 하이엔드 오피스텔 ‘버밀리언 남산’을 오피스로 용도변경한 것이다. 고금리로 수익형부동산 수요가 줄어든 반면, 도심권 오피스는 공급부족 상태인 만큼 수익성 극대화를 위해 사업방향을 변경했다.

당초 오피스텔 버밀리언 남산은 단지 안에서 남산을 조망할 수 있고, 남산 예장자락공원을 산책로처럼 이용할 수 있다는 장점이 있었다.

하지만 지난 2022년 급격한 금리인상으로 하이엔드 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 투자심리가 얼어붙어 미분양 상태가 이어졌다. 애초 입주 계획은 올해 4월이었는데, 지난 2022년 말 기준 분양률이 30% 미만에 그쳤다.

서울권에 오피스텔, 생활형숙박시설이 여럿 공급됐다는 점도 부담이었다. 공급이 많으면 그만큼 수요가 분산되기 때문이다. 서울에 공급된 오피스텔로는 아스티논현, 엘루크 서초, 디오페라 서초 해링턴타워, 르니드 서초, 여의도 그랑리세, 빌리브디 에이블 등이 있다. 이밖에 생활형숙박시설 세운푸르지오G팰리스도 있다.

반면 서울 오피스시장은 수요대비 공급이 부족한 상황이다. 글로벌 종합 부동산 서비스회사 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 올해 1분기 서울 A급 오피스 공실률은 3.6%로, 8개 분기째 자연공실률 5%를 밑돌았다.

공실률이 떨어진 반면 임대료는 상승했다. 올해 1분기 서울 A급 오피스 실질임대료는 3.3㎡(평)당 13만7200원으로 전분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 9.4% 상승했다.

계절적 요인의 영향으로 새해를 맞이하면서 임대인들이 기준 임대료를 높이는 경우가 다수 있었다. 이에 남산피에프브이는 오피스텔보다 오피스로 개발하는 것이 더 수익성 있다고 판단했다.

실제로 감사보고서를 보면 분양률 100%를 기록하고 있다. 누적분양수익은 460억9437만원, 누적분양원가는 394억2287만원으로 누적분양이익은 66억7150만원이다.

남산피에프브이 관계자는 “오피스텔 시장이 2022년 하반기부터 안 좋아지다 보니 사업 수익을 극대화하기 위해서는 (오피스로) 변경하는 게 낫겠다고 판단했다”며 “기존 수분양자에게는 분양대금을 환불해줬다”고 말했다.