부산 민락동 복합시설 개발, 다음달 본PF…생숙 이행강제금 '어쩌나'

[이데일리 김성수 기자] 부산 수영구 민락동에 복합시설을 개발하는 사업이 다음달 본 프로젝트파이낸싱(PF)으로 전환된다. 착공은 이르면 내년 6월 돌입할 예정이다.

다만 건물 용도에 ‘생활형숙박시설’이 포함된다는 점은 부담이다. 생활형숙박시설을 거주 목적으로 분양받은 수분양자가 오는 10월 14일까지 오피스텔로 용도 전환하거나 숙박업으로 등록하지 않으면 이행강제금을 부과받아서다.

◇ 브릿지론 1030억, 다음달 20일 만기…본PF 전환 예정

30일 건설업계에 따르면 부산 수영구 민락동 110번지 일대 생활형숙박시설 및 판매시설(호텔 및 레지던스)을 개발하는 사업은 다음달 본PF를 받는다.

(자료=무영건축)

이 사업은 부산에서 광안대교 조망이 가능한 민락공원 부지에 고층 호텔과 생활숙박시설을 개발하는 프로젝트다. 설계를 맡은 무영건축 홈페이지를 보면 부산 민락동 복합시설이 지역 랜드마크가 되게끔 설계했다.

A부지 저층부에는 편의시설을, B부지 저층부에는 호텔 부대시설로 각종 행사가 가능한 컨벤션을 계획했다. A·B부지를 이어주는 연결 브릿지도 있다. 또한 모든 객실은 100% 바다 조망이 가능하다. 인피니티풀 등 주민 편의시설도 들어선다.

사업시행사는 티아이부산피에프브이(PFV)며 현대엔지니어링이 시공사로 참여했다. 티아이부산PFV의 각 주주별 지분율을 보면 △티아이홀딩스그룹 51.75% △비에이케이홀딩스 11.25% △엘앤제이파트너스 11.25% △티아이에이엠씨 0.75% △키움증권 20% △부국증권 5%이다.

부산 민락동 복합시설 위치도 (자료=네이버맵 캡처)

이 사업장 브릿지론은 다음달 20일 만기가 돌아온다. 당초 만기는 지난달 20일이었지만, 2개월 연장됐다.

앞서 티아이부산PFV는 작년 7월 특수목적회사(SPC) 비케이광안제일차를 포함한 대주들로부터 사업 관련 총 1030억원 한도의 자금을 조달했다. 각 트랜치별로 △트랜치A 410억원 △트랜치B 270억원 △트랜치C 350억원이다.

특히 트랜치C 대출의 경우 지난 18일 만기였다. 그러나 티아이부산PFV가 대주단과 체결한 ‘대출약정에 관한 변경계약서’에 따른 특정조건을 충족해 만기가 다음달 20일로 연장됐다.

◇ 생활숙박시설, 주거이용 불가능…위반시 이행강제금

또한 비케이광안제일차는 트랜치C 350억원 대출채권을 기초자산으로 PF 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. ABSTB 만기는 다음달 20일로 기초자산인 대출채권과 동일하다.

이 유동화거래의 주관회사 및 자산관리자는 부국증권이다. 현대엔지니어링은 대출채권의 신용도를 높이기 위해 대출 원금의 130%를 한도로 연대보증을 약정했다. 다음달 20일 브릿지론 만기가 도래하면 본PF로 전환된다. 착공은 이르면 내년 6월 진행될 예정이다.

부산 민락동 복합시설 평면도 (자료=무영건축)

다만 건물 용도에 ‘생활형숙박시설’이 포함된다는 점은 부담이다. 생활형숙박시설은 소유주가 주택처럼 계속 거주하는 것이 불가능하다는 문제가 있어서다. 앞서 사업주체 측은 이 사업장을 ‘일반 숙박시설’에서 ‘생활형숙박시설’로 지난 4월 용도변경했다.

생활형숙박시설은 ‘숙박용 호텔’과 ‘주거형 오피스텔’이 합쳐진 개념으로, 호텔식 서비스가 제공되는 숙박시설을 뜻한다. 아파트와 구조가 유사하고 취사시설도 갖춰져 있어서 장기 투숙할 수 있다.

다만 생활숙박시설은 원칙적으로 숙박업이 목적이고 건축법상 상업시설이라서 주거시설로 사용할 수 없다.

생활형숙박시설을 거주 목적으로 분양받은 수분양자는 오는 10월 14일까지 오피스텔로 용도 전환하거나, 숙박업으로 등록하지 않으면 이행강제금을 부과받게 된다.

이로 인해 사업자 측이 생활형숙박시설 분양을 고수할 것인지에 대한 논의가 있었다. 현재로선 생숙 용도를 유지하겠다는 입장이다. 부산 수영구청에는 아직 인허가 접수가 되지 않았다.

건설업계 관계자는 “생활형숙박시설의 사업성이 낮아서 분양을 재검토했다”며 “타 사업과 사업시행이익 유동화 및 PF 상환구조를 어떻게 할지도 검토했다”고 말했다.