'교보타워 1.4배' 강남 르메르디앙 개발 '박차'…서울시 디자인 공모 선정

[이데일리 김성수 기자] 서울 강남 르메르디앙 호텔 부지를 ‘교보타워 1.4배’ 규모 복합시설로 탈바꿈시키는 사업이 큰 진척을 보였다. 서울시와 사업주체의 사전협상이 마무리된데다, 최근 서울시 디자인 공모에도 선정돼서다.

이 사업은 시행사 웰스어드바이저스와 현대건설, 마스턴투자운용, 메리츠증권, 메리츠화재, 메리츠캐피탈이 같이 진행하고 있다. 내년 말 착공을 목표로 사업이 진행 중이다.

강남 르메르디앙 호텔부지 복합개발 건축디자인 제안(안) (자료=서울시)

◇ 사전협상 마무리…시 디자인 선정돼 건축규제 완화

4일 서울시 및 건설업계에 따르면 강남구 역삼동 서울 트윈픽스(르메르디앙 호텔 부지 개발)는 지난달 31일 서울시 ‘도시·건축 창의·혁신디자인 시범사업’ 대상지 공모에 선정됐다.

세계적 건축가 도미니크 페로가 서울의 ‘내·외사산’ 형상을 담아 건축계획을 설계한 것이 채택된 것.

서울시 자료를 보면 이 사업지는 “한국의 산 이미지를 형상화해서 기존에 없는 새로운 디자인을 제안했다”며 “획일적 도시공간에 역동적 스카이라인을 제공했다”는 평가를 받았다.

강남 르메르디앙 호텔 개발사업은 서울 강남구 역삼동 602번지 일원 1만362.5㎡ 규모 호텔부지에 지하 7층~지상 31층, 연면적 13만3165㎡ 규모의 업무·상업·숙박시설로 구성된 복합시설을 짓는 사업이다.

사업시행자가 제안한 복합시설은 △업무시설 3만5587㎡ △숙박시설 1만749㎡ △판매·근린생활시설 1만6765㎡ 등으로 구성돼 있다. 주거시설로는 도시형생활주택 및 오피스텔, 다세대주택도 계획됐다. 연면적은 13만3165㎡로, 개발면적만 비교하면 인근 강남 교보타워(9만2717㎡)의 약 1.4배 규모다.

(자료=서울시)

마스턴제116호강남프리미어프로젝트금융투자(PFV)가 사업시행자를 맡아 진행하고 있다.

마스턴제116호강남프리미어PFV의 주주별 지분율은 △시행사 웰스어드바이저스 55% △시공사 현대건설 29.99% △마스턴투자운용 5% △메리츠증권 4.01% △메리츠화재해상보험 3% △메리츠캐피탈 3% 순이다.

마스턴제116호강남프리미어PFV는 설계를 확정하고, 인허가 신청도 그에 맞춰 진행할 예정이다. 서울시 지구단위계획 결정 및 각종 인허가 절차 등을 거쳐 이르면 내년 말 착공을 목표로 삼고 있다.

이번 서울시 공모에 선정된 사업지들은 창의적·독창적 디자인의 건축물을 지을 수 있도록 시에서 다양한 건축규제를 배제 또는 완화해준다. 예컨대 높이 적용을 배제받거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법) 시행령 최대용적률의 1.2배 이내까지 완화될 수 있다.

선정된 기획디자인(안)은 향후 사업 시행을 위한 용적률, 높이 등 세부 인센티브 항목과 인센티브량을 건축위원회 심의를 거쳐 결정한다. 또한 도시관리계획 수립(변경)에 필요한 기획디자인(안)의 경우 관련 계획과의 정합성, 적정성 여부에 대한 검토 및 조정 절차를 밟을 계획이다.

이 사업지는 서울시와 사업시행자 간 사전협상도 완료됐다. 도시건축공동위원회 심의를 거쳐야 법적 효력이 발생하며, 아직 심의를 거치지 않았다. 사전협상제도는 민간사업자가 5000㎡ 이상 부지를 개발할 때 도시계획 변경의 타당성과 개발의 공공성·합리성을 확보하기 위해 민간과 공공이 사전에 협의하는 제도다.

용도지역 상향 등으로 민간사업자의 사업성을 높여주고, 개발이익 일부를 공공기여로 확보함으로써 민간 개발사업 활성화와 도시균형발전을 동시에 촉진한다.

◇ PF대출 1000억, 이달 27일 만기…현대건설 ‘연대보증’

르메르디앙 호텔 개발사업의 경우 토지 용도지역 변경(사업지 중 제3종 일반주거지역→일반상업지역으로 상향)으로 약 2573억원의 공공기여가 발생할 계획이며, 협상과정에서 세부적인 활용방안을 결정한다.

서울시는 건축 디자인 혁신, 친환경 건축물, 관광숙박시설을 적극 유인하고 공공성도 높인다는 목표로 사전협상제도를 손질했다. 이를 위해 △건축혁신 인센티브 △탄소제로 인센티브 △관광숙박 인센티브 등 사전협상 인센티브 항목 3종을 마련했다.

사전협상제도 인센티브 3종 적용 사례 (자료=서울시)

우선 도시건축 디자인 혁신 활성화를 위한 ‘건축혁신 인센티브’로 사업 시행자가 혁신적인 건축디자인을 제안하고 적정성을 인정받을 경우 최대 110%포인트(p) 이내 추가 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있다.

건축혁신 대상지 선정 시 특별건축구역 지정을 통해 서울시 창의혁신 디자인 가이드라인 적합 수준에 따라 인센티브를 차등 적용한다. 인센티브량은 건축위원회 심의에서 최종 결정된다.

또한 ‘탄소제로 인센티브’를 제공한다. 서울시는 ZEB(제로에너지빌딩)인증, 녹색건축 및 에너지효율 인증, 재활용 건축자재 사용 계획을 적용한 사전협상 대상지에 최대 약 60%p의 추가 용적률 인센티브를 부여한다.

이밖에 관광활성화를 유도하기 위해 관광숙박시설 용도를 도입하는 사전협상 대상지에 최대 160%p의 추가 용적률 인센티브를 부여할 게획이다. 3가지 항목 모두 적용시 최대 330%p 용적률 완화가 가능해진다.

강남 르메르디앙 호텔 부지 (사진=김성수 기자)

오는 27일에는 이 사업의 대출 만기일이 다가온다. 앞서 특수목적회사(SPC) 힐스테이트베스트제일차는 지난 2021년 9월 30일 사업자 측에 원금 1000억원을 일시에 대출해줬다.

사업시행자가 지난 2021년 9월 대주들과 체결한 대출약정에 따라 총 7700억원 한도 내에서 대출을 순차적으로 받았는데, 그 중 일부인 것이다. 트랜치별 대출약정금은 △트랜치A 4800억원 △트랜치B 1400억원 △트랜치C 1500억원이다.

대주 간 주요 담보 및 상환순위는 트랜치A, 트랜치B, 트랜치C 대출 순서다. 트랜치C 대주 중에는 SPC 힐스테이트베스트제일차가 포함돼있다.

또한 힐스테이트베스트제일차는 이 대출채권을 기초자산으로 해서 1000억원 규모 프로젝트파이낸싱(PF) 자산담보부 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 이 ABSTB 만기는 오는 27일로 대출 만기일과 동일하다.

이베스트투자증권은 이 PF대출 유동화 거래의 주관회사이자 유동화증권 매입보장기관, 자산관리자를 맡고 있다. 힐스테이트베스트제일차가 발행하는 유동화증권 중 각 발행일에 다 팔리지 않은 잔여 유동화증권을 매입할 의무가 있는 것이다.

다만 △기초자산의 연대보증인인 현대건설의 무보증사채 또는 기업 유효신용등급이 A- 이하로 떨어지는 경우 △기초자산의 기한이익이 상실된 경우 등에는 유동화증권 매입의무를 부담하지 않는다. 업무수탁자는 다올투자증권, 법률자문기관은 법무법인(유한) 태평양이다.