"해외부동산 스트레스 테스트서 위험 금융사 안나와"[일문일답]

[이데일리 송주오 기자] 금융감독원은 22일 국내 금융사의 해외부동산 손실과 관련 “스트레스 테스트에서도 위험성이 발견되는 금융사는 없었다”며 일각의 우려를 일축했다. 그러면서 해외부동산의 가격 조정이 마무리단계인 만큼 손실 규모도 줄어들 것으로 전망했다.

김병칠 금감원 전략감독 부원장보는 이날 오후 서울 여의도 금감원 본원에서 브리핑을 열고 이같이 밝혔다. 김 부원장보는 기한이익상실(EOD) 사유가 발생하더라도 현금흐름이 아닌 건물가격 하락에 따른 담보인정비율(LTV) 문제의 경우 원금 회수 가능성이 있다고 진단했다. 그는 “LTV 조건 때문에 EOD 사유가 나오는 경우 투자자 간에 추가 대출, 후순위 대출자 모집 등으로 만기 연장을 할 수 있다”며 “보통 3~5년 만기 연장을 통해 부동산 가치가 회복할 수 있는 시간을 벌 수 있고, 연장된 기간만큼 캐시플로우가 계속 들어와 추가 손실일 발생하지 않고 원금 회수도 가능할 수 있다”고 설명했다.

다음은 김 부원장보와의 일문일답이다.

-EOD가 2조4000억원 상회한 정확한 시점은 언제인가.

△EOD 기준으로 보면 지난해 9월말 2조3000억원 확인했고, 2조4600억원의 EOD는 올해 2월 현재 기준이다. 추가 3건의 EOD가 발생했다.

-해외부동산 손실이 확정된 규모는 어느 정도인가.

△손실 확정된 부분은 현재 해외부동산 가격을 보면 2022년말 대비 약 10% 정도 가격이 하락했다. 국내 금융사들은 2018년~2021년에 집중적으로 해외부동산에 투자했다. 그래서 최고점과 비교하면 가치 하락 수준이 낮은 편이다. 해외부동산 투자액이 56조원가량 되고, 대략 지금 5.9% 정도의 평가손실을 기록하고 있다.

-해외부동산 시장 계속 안좋으면 손실이 불가피하지 않나.

△상업용 부동산 캐시플로우에 문제가 생기면 연장하더라도 쉽게 해결될 가능성은 드물다. 손실 위험이 크게 캐시플로우와 부동산 가치 하락이다. 가치가 하락해서 LTV 조건 때문에 EOD 사유가 나오는 경우에는 투자자 간에 추가 대출, 후순위 대출자 모집 등으로 만기 연장을 할 수 있다. 그렇게 되면 보통 3~5년 만기 연장을 통해 부동산 가치가 회복될 수 있는 시간을 벌 수 있다. 캐시플로우가 계속 들어와 추가 손실이 발생하지 않고 나중에 원금 회수도 가능할 수 있다.

-앞으로 부동산 가격 회복 가능성이 있나.

△최근 국내외 의견을 종합해보면 올해 상업용 부동산 가격 하락이 일정 부분 있을 수 있다는 게 공통의견이다. 다만 하락폭은 2023년처럼 크지 않을 것이다. 북미는 2023년에 가격조정을 상당히 많이 했다. 유럽은 가격조정이 더딘 편이다. 올해 북미 손실은 덜 발생할 것 같지만, 유럽 투자 물건은 일정 부분 손실이 발생할 것 같다. 전체 투자 규모에서 북미가 61%, 유럽 19.2%다. 그렇기 때문에 앞으로 추가적인 상업용 부동산 가격 하락이 있어도 손실 규모는 제한적이다. 재택근무에 따른 상업용 부동산의 공실률은 정점을 찍었다는 게 일반적인 의견이다.

-금융사의 영업행위 관련해서 확인한 게 있는가.

△해외부동산 투자 관련해서는 특정 펀드에 손실이 발생해 민원 일부가 금감원에 접수됐다. 앞으로 이러한 손실 발생 가능성, 만기가 임박한 펀드의 향후 처리 방향에 대한 충분한 공시가 있었는지 등 해당건 조사를 통해서 확인할 예정이다.

-개인투자자 손실 규모는.

△연내 만기가 도래하는 펀드는 8개다. 이 가운데 이익 배당 유보가 난 것은 1개다. 이 부분에 대해서는 배당이 이뤄지지 못하고 있어서 일정 부분 손실이 날 것 같다. 자산매각이 이뤄지고 있는 것은 2건이다. 2건에 대해서도 손실 발생 가능성이 있다.

-금감원 차원서 투자 내용 적정성, 리스크 관리 검토 예정인가.

△해외부동산 투자는 몇 년 전부터 모범규준을 마련해서 해외 부동산에 투자할 때 금융사가 준수해야 하는 절차를 규정하고 있다. 그런 절차를 제대로 투자하는 과정에서 준수했는지 여부에 대해 해당 금융사 검사할 때 포함해서 이뤄질 것이다.

-스트레스 테스트 적용한 결과는 어떻게 되는가.

△해외상업용 부동산이 추가적으로 상당폭 하락할 것을 가정해서 스트레스 테스트를 했다. 그 결과 위험성이 발견된 금융사는 나타나지 않았다. 그래서 감내가 가능하다는 것이다. 개별 금융사 차원에서도 문제가 되지 않을 것이다.