'역전세' 집주인, 내일부터 보증금 반환 대출…"실거주시에도 가능"

[이데일리 송주오 서대웅 기자] 최초 계약했던 전세보증금보다 현재 시세가 하락하면서 불거진 ‘역전세난’ 우려를 해소하기 위해 전세금 반환용 대출 규제 완화가 27일부터 시행된다. 역전세 차액분에 한해 집주인 대상 대출규제를 기존 DSR(총부채원리금상환비율) 대신 DTI(총부채상환비율)를 적용하는 것이 골자다. 임대사업자도 RTI(임대업이자상환비율) 기준을 완화해 추가 대출 여력을 확대했다. 정부는 이번 조치로 역전세난 우려를 해소할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

◇역전세 집주인 DTI 60%·임대사업자 RTI 1.00배 적용

금융위원회는 이러한 내용의 대출 규제 완화를 27일부터 시행한다고 26일 밝혔다. 이번 대책은 지원 대상은 ‘하반기 경제정책 방향’ 발표를 통해 규제 완화 방침이 공개된 지난 3일 이전 체결된 임대차 계약 중 내년 7월 31일까지 계약 만료 등으로 반환 수요가 발생하는 계약이다. 이 가운데 역전세를 겪고 있는 집주인과 임대사업자가 신청할 수 있다.

집주인이 전세금 반환을 위해 대출을 신청하면 DSR 40% 대신에 DTI 60%를 적용한다. DSR은 모든 대출 원리금 상환액을 기준으로 심사한다. 반면 DTI는 주택담보대출 원리금 상환액 외 다른 대출은 이자상환액만 더해 한도를 계산한다. DTI를 적용하면 대출 한도가 그만큼 늘어나는 만큼 대출규제 기준을 변경한 것이다.

정부는 이번 조치로 연소득 5000만원의 집주인의 경우 추가로 1억7500만원(금리 4.0%, 대출만기 30년)을 받을 수 있을 것으로 추산했다.

임대사업자도 RTI(임대업이자상환비율)도 1.25~1.50배에서 1.00배로 낮춰 적용한다. 추가 대출은 전세금 차액 내에서 지원하는 것이 원칙이다. 한국은행에 따르면 역전세로 인한 평균 전세금 차액은 약 7000만원이다.

후속세입자를 구해 전세금 차액분만 대출을 받으면 되는 집주인뿐만 아니라 후속세입자를 구하지 못한 집주인도 대출을 신청할 수 있다. 다만 후자는 1년 이내에 후속세입자를 구하고 해당 전세금으로 대출금을 상환해야 한다.

집주인이 세입자를 퇴거시키고 본인이 직접 거주해도 대출을 받을 수 있다. 이럴 경우 집주인의 자력 반환 능력(현재 거주 주택의 전세 보증금 등)을 전제로 대출이 시행된다. 다만 집주인은 1개월 이내에 입주해야 하고 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링이 병행된다.

금융위 관계자는 이와 관련 “일부 세입자는 집주인이 자가 거주를 원한다는 이유로 지원 대상에서 배제될 우려가 있어 집주인까지도 지원하는 게 필수적”이라고 말했다.

서울 남산에서 바라본 아파트 일대.(사진=연합뉴스)

◇신규 주택 구입 금지…발각시 대출 회수·3년간 주담대 못 받아

정부는 이번 조치가 ‘갭투자’ 등에 악용될 소지를 차단하기 위한 대비책도 마련했다. 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우에는 전세대출금을 해당은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 세입자에게 입금해 타 용도로의 사용을 원천 차단한다는 방침이다. 단 임차보증금반환채권에 질권설정 또는 채권양도된 경우에만 해당한다.

또 반환 대출 이용 기간 중 신규 주택 구입도 금지된다. 주택 구입이 발각되면 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출을 받지 못하게 할 방침이다.

후속세입자 보호를 위한 새로운 보증보험도 한시 운영된다. 27일부터 출시되는 ‘전세금 반환 특례보증’은 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(HF)·SGI 서울보증을 통해 가입할 수 있다. HF만 보증 상품만 전세금 10억원을 상한선으로 두고 나머지 두 곳은 상한선이 없다. 보증료율은 0.13%~0.208%로 주택유형 등에 따라 달라진다. 후속세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 식이다. 집주인이 직접 가입하는 상품은 8월 중 출시 예정이다.

전세계약을 연장하는 경우에도 대출을 받을 수 있지만 ‘세입자 보호조치 특약’이 기재된 전세계약서를 새로 작성해야 한다. 또 반전세, 보증부 월세도 지원 대상이다. 다만 전액 월세는 보증금이 없는 탓에 지원대상이 아니다.

이번 대출에서 제한되는 경우도 있다. 담보안정비율(LTV) 70% 등으로 이미 과도한 대출을 받고 있는 경우 충분한 대출한도가 지원되지 않을 수 있다고 정부 측은 밝혔다. 상환능력을 넘는 과도한 대출은 집주인과 후속세입자 모두에게 바람직하지 않다는 게 정부 입장이다. 주택처분 등 집주인의 자구 노력이 필요하다고 부연했다. 후속세입자를 받지 못해 집주인이 입주하거나 집주인 거주 중 후속세입자를 구할 경우 대출약정 위반에 따른 수수료를 지불해야 한다.

정부는 1년간 운영한 뒤 연장여부를 재검토할 방침이다. 정부 관계자는 “예상치 못한 전세가격 하락으로 인한 최근의 역전세 문제를 해소하기 위함이므로 1년간 한시적으로 운영할 예정”이라면서도 “다만 전세시장 추이 등을 살펴보며 필요 시 연장여부를 결정할 예정”이라고 말했다.