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부평더샵 투자…임대료 인상률 연 5% 제한 공실률 최소화
이지스레지던스리츠는 현재 32조원 규모의 부동산 운용자산(AUM)을 보유하고 있는 국내 최대 부동산 자산운용사인 이지스자산운용에서 출시하는 상장 리츠다. 앞서 공모에 성공한 이지스밸류플러스리츠에 이어 유가증권(코스피)시장 상장에 도전한다.
이지스레지던스리츠의 투자자산은 인천광역시 부평구 삽정 2구역 주거환경개선사업의 하나로 조성된 ‘부평더샵’이다. 이는 포스코건설이 시공하는 총 5678가구 규모의 대단지 아파트로 오는 2022년 4월 준공 예정이다. 이지스레지던스리츠는 이중 민간임대주택인 3578가구를 매입한 이지스151호 펀드 지분증권에 투자한다.
리츠 투자대상인 공공지원 민간임대주택 사업은 기존 기업형 임대주택(뉴스테이)에 공공성을 더한 임대주택사업이다. 공공지원 민간임대주택에 적용되는 용적률 인센티브, 정책금융기관 대출보증 및 주택도시기금 대출 등 다양한 금융지원과 취득세, 재산세 감면 등의 세제혜택은 사업시행자와 투자자의 수익성을 높여 사업활성화에 이바지하는 효과가 있다.
이 리츠는 투자자가 리츠의 주식에 투자하고 리츠가 부동산을 보유한 부동산 펀드의 지분증권을 취득하는 재간접 투자 구조로 돼 있다. 임차수요가 높은 소형 평형 위주로 구성하고 임대료 인상률을 연 5%로 제한해 공실 리스크를 최소화한다는 전략이다.
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부평더샵은 지하 2층~지상 49층 28개동으로 구성돼 있으며 서울 지하철 1호선 동암역 인근에 있는 역세권이다. 단지 내 국공립 어린이집과 피트니스 센터, 카페테리아, 게스트하우스, 카셰어링 등 다양한 시설이 마련될 계획이며 근방 200m 내에 초등학교 3곳과 중학교 1곳, 고등학교 1곳이 위치해 교육환경을 갖췄다. 인근에는 이미 분양이 완료됐거나 사업이 추진 중인 정비사업이 총 12건이다.
이 리츠는 준공예정인 해당 아파트의 임대안정성이 높다고 분석했다. 초기 임대료를 주변 임대 시세 대비 95% 수준으로 책정했고 보증금과 월세 조건을 임차인의 선호에 따라 선택하게 해 다양한 임차인이 유입되도록 했다. 인근 기업형 임대주택 사업장 공실률이 0%에 가깝다는 점도 충분한 잠재 임차 수요를 기대할 수 있는 요소다.
해당 아파트에 대한 투자는 3년 이내 배당소득에 대한 세제 혜택도 기대된다. 이지스밸류플러스리츠에 투자하는 개인투자자는 ‘조세특례제한법’에 따라 판매사에 신청하면 투자일로부터 3년 이상 보유 시 3년간 지급받는 배당소득에 대해 종합소득과세표준에 합산하지 않고 인당 5000만원 한도로 9%의 세율 분리과세를 적용받을 수 있는 혜택도 있다.
김 대표는 “이지스레지던스리츠가 투자하는 공공지원 민간임대주택 사업은 다양한 혜택을 통한 공실률 감소로 안정적인 수익이 가능한 분야”라고 강조했다.
이 리츠의 공모 주식 수는 1790만주로, 주당 공모가는 5000원이다. 이 리츠는 오는 30일부터 다음 달 1일까지 기관투자자를 대상으로 수요예측을 하며 일반투자자와 기관투자가 공모청약은 각각 다음 달 6일과 7일에 시작해 8일까지 진행한다. 공모를 통해 895억원을 조달한 후 부평더샵 투자에 사용될 예정이다.
상장 대표 주관사는 삼성증권(016360)이다. 기관투자가 청약은 삼성증권과 DB금융투자(016610)에서, 일반투자자 청약은 삼성증권과 공동 주관사로 참여한 DB금융투자, 유안타증권(003470)에서 할 수 있다.
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