태영건설 워크아웃에도…국민연금 매입한 마곡 '원웨스트 서울' 이상無

[이데일리 마켓in 김성수 기자] ‘태영건설 워크아웃’에도 국민연금공단이 매입한 대형 복합시설 ‘원웨스트 서울’은 예정대로 오는 8월경 준공된다. 태영건설은 이 사업에 지분 투자하고 시공사 역할도 맡고 있다.

최근 태영건설의 워크아웃 개시로 기존 사업장들의 향방이 불투명해졌지만, 원웨스트 서울은 공사가 상당 부분 진행된 데다 시공사 교체가 쉽지 않아 기존 일정대로 진행 중이다. 내년 3월 25일에는 사업을 위해 대주단으로부터 빌린 차입금의 만기가 돌아온다.

◇ 이지스운용 펀드에 국민연금 ‘코어 투자자’ 참여

12일 건설 및 금융투자업계에 따르면 오는 8월경 서울 강서구 마곡도시개발사업구역 내 특별계획구역(CP4)에는 ‘원웨스트 서울’이 준공된다.

(자료=업계)

원웨스트 서울은 마곡 마이스(MICE)복합단지 특별계획구역 CP4블록에 들어선다. 마곡동 727-769번지 일원에 지하 7층~지상 11층, 연면적 46만3098.48㎡(약 14만87.29평) 규모로 지어지며 업무시설, 판매시설 및 근린생활시설로 구성된 복합시설이다.

각종 비용, 세금을 포함한 총 사업비는 2조6000억원 규모다. 태영건설이 시공하고 있다. 최근 태영건설이 워크아웃을 신청했지만, 공사가 상당 부분 진행된 데다 시공사를 교체하기도 쉽지 않아 기존 일정대로 진행 중이다.

해당 건물을 매입한 국민연금공단으로서는 준공이 지연될 우려가 줄어든 셈이다.

앞서 국민연금은 지난 2021년 이 건물을 준공 조건부로 선매입하는 계약을 체결했다. 매매금액은 2조3000억원이다. 이지스자산운용이 조성한 펀드에 국민연금이 코어 투자자로 참여하는 구조다. 국민연금 외 다른 투자자들도 있다.

이 개발사업은 마곡씨피포피에프브이(PFV)가 맡고 있다. 마곡지구 CP4구역 사업부지를 매입해서 건설, 분양, 매각한 후 수익을 주주에게 배당하는 것이 목적이다. 주주는 △시행사 아이알디브이(보통주 지분율 45.2%) △태영건설(29.9%) △이지스자산운용(19.9%) △메리츠증권(5%)이다.

이지스자산운용은 매도자, 매수자 양쪽에 모두 이름을 올렸다. 건물을 개발하는 PFV에 지분이 있어서 자산관리자 역할을 맡고 있으며, 건물 완공시 이를 매입하는 펀드 조성도 맡고 있어서다. 이를 통해 저렴한 가격에 선매입할 권리를 확보했다.

마곡 마이스단지 개발 현황 (자료=삼성증권 보고서)

◇ 마곡역·마곡나루역·서울식물원 연결 보행로 조성

마곡지구 CP4블록은 지하철 5호선 마곡역, 지하철 9호선·공항철도 환승역 마곡나루역과 가깝다.

지난 2021년 서울시 건축심의를 통과한 내용을 보면 향후 CP1~3블록과 연계해서 마곡역, 마곡나루역, 서울식물원을 지상과 지하로 모두 잇는 공공보행통로가 조성된다. CP4블록은 이 계획의 시작점에 있다.

CP4블록 내부에는 공공보행통로와 연계한 중앙정원이 계획돼 있다. 도심속의 숲을 조성, 자연친화적인 재료를 사용해서 시민들에게 휴게공간을 제공한다.

또한 중앙정원은 마곡역과 지하공공보행통로로 연결된다. 숲속 전시, 숲과 연계한 디지털 아트 등 정기적 이벤트를 개최해서 이용객들에게 다양한 문화경험을 제공할 것으로 보인다. 저층부의 대형 복합몰은 주변 거주민과 방문객을 유입하는 앵커시설이 될 전망이다.

서울 강서구 마곡도시개발사업구역 내 특별계획구역(CP4) 위치도 (자료=서울시)

시공사 태영건설은 지난 11일 워크아웃(기업재무구조 개선)에 돌입했다. 워크아웃에 들어가면 채권단은 향후 3~4개월 동안 태영건설 ‘자산·부채 실사’에 나선다.

태영건설 사업장별 실사를 진행하고 사업성, 재무여건 등을 검토해서 채무 기한을 연장하거나 일부 덜어준다. 만약 태영건설이 도저히 계속하기 어렵다고 판단된 사업장은 다른 사업자를 찾아 매각하게 된다.

다만 태영건설이 각종 사업장에 자금 보충, 직접 채무인수 등 형태로 보증을 섰기 때문에, 이 과정에서 불거질 유동성 위기와 재무구조 악화를 잘 관리하느냐에 따라 워크아웃 성공 여부가 갈릴 전망이다.

◇ 내년 3월 차입금 만기…교보·신한·새마을·신협 등

내년 3월 25일에는 마곡씨피포PFV가 이 사업을 위해 대주단으로부터 빌린 차입금의 만기가 돌아온다.

감사보고서를 보면 마곡씨피포PFV는 지난 2021년 8월 총 1조5000억원을 차입했다. 트랜치별 대출 한도금액은 △트랜치A 8100억원 △트랜치B 6900억원이다.

(자료=감사보고서)

트랜치A 대출은 3.03% 고정금리 조건이다. 교보생명보험, 신한라이프, 푸본현대생명, 신한자산운용(신한BNP파리바투신운용이 합병됨), 새마을금고중앙회, 신협중앙회 등이 참여하고 있다.

각 기관별 대출약정금은 △교보생명보험 3000억원 △신한라이프 700억원 △푸본현대생명 1000억원 △신한자산운용 1200억원 △새마을금고 1000억원 △신협중앙회 464억원 등이다. 이외 다른 기관들도 다수 포함돼있다. 트랜치A 대출실행 금액은 지난 2022년 말 기준 약 5173억7400만원이다.

트랜치B 대출은 변동금리(기준금리+가산금리) 조건이다. 특수목적회사(SPC) 지아이비마곡, 아이비케이원웨스트제일차, 한국산업은행, 케이비원웨스트제일차, 엔에이치마곡씨피포가 참여했다.

각 기관별 대출약정금을 보면 △지아이비마곡 2400억원 △아이비케이원웨스트제일차 2000억원 △한국산업은행 1000억원 △케이비원웨스트제일차 1000억원 △엔에이치마곡씨피포 500억원 순이다. 트랜치B 대출실행 금액은 작년 말 기준 약 4407억2600만원이다.

각 SPC는 마곡씨피포PFV에 대해 보유한 대출채권을 기초자산 삼아서 유동화증권을 발행했다. 자산유동화 전자단기사채(ABSTB), 자산유동화 기업어음(ABCP) 등이다.

각 SPC별 유동화증권 매입보장 및 신용공여기관을 보면 △지아이비마곡은 신한은행 △아이비케이원웨스트제일차는 IBK기업은행 △케이비원웨스트제일차는 KB국민은행 △엔에이치마곡씨피포는 NH농협은행이다.

예컨대 신한은행은 지아이비마곡이 발행한 유동화증권(ABSTB)에 기한이익상실 등 발행 중단사유가 발생하면, 2400억원 한도 내에서 지아이비마곡이 발행한 신용공여어음을 매입할 의무가 있다. 기존에 발행한 유동화증권을 상환하기 위해서다.