감사원 “민간참여 공공주택, 민간에 과도하게 이익…관리·감독도 부실”

[이데일리 정다슬 기자] 한국토지주택공사(LH)가 민간참여형 공공주택사업을 추진하는 과정에서 추정사업비를 잘못 산정해 분양 수입금을 적게 가져갔다는 감사원 지적이 나왔다. 민간사업자에 대한 관리·감독 소홀로 민간 주택건설사업자가 사업계획서를 준수하지 않고 시공한 사례도 있었다.

감사원은 20일 이같은 내용이 담긴 6건의 주의요구 및 통보사항을 확인해 LH에 전했다.

민간참여형 공공주택사업은 공공시행자가 보유한 토지를 제공하고 민간사업자(건설사)는 건설자금을 조달해 주택을 건설하는 방식이다. LH와 건설사 각자 업무에 수반되는 비용을 부담하는데 LH는 토지비용과 그에 수반되는 기타비용을, 건설사는 건축공사비와 그에 수반되는 기타비용을 각각 부담하며 그 합이 총사업비가 된다.

민간참여형 공공주택사업의 특징은 LH와 건설사가 단순히 시행사와 하청 관계가 아니라 시행사로서 사업에 필요한 리스크와 사업수익을 함께 공유한다는 것이다. 그만큼 LH와 건설사가 각각 어느 정도의 비용을 부담했는지, 최종적으로 가져가야 할 계산이 정확해야 한다.

그러나 LH는 추정사업비를 인천영종 A40 사업장 등 5개 사업장이 학교용지부담금 면제사유에 해당하지 않아 학교용지부담금을 LH에서 부담해야 하므로 이를 LH 추정사업비에 포함해야 하는데도 이를 포함하지 않았다. 그 결과 109억여원의 학교용지부담금이 LH에 과소 산정돼 LH가 가져가야 할 이익이 줄었다.

또한 민간사업자 추정사업비 산정 시에는 난방방식이 개별난방일 경우 지역난방시설 부담금이 발생하지 않아 이를 포함해서는 안 되는 데도 대구도남 B1사업장 등 민간사업자 추정 사업비에 지역난방시설부담금을 포함했다. 그 결과 LH의 사업비 비율이 적정비율보다 불리하게 결정돼 LH의 분양수입금이 63억여원 줄었다.

관리감독에서도 부실이 드러났다. 감사원이 21개 사업장을 대상으로 건설사가 사업계획서를 준수해 설게·시공·분양했는지 점검한 결과, 건설사가 LH와 협의없이 사업계획서에 제안한 주택공간과 설비계획 등을 실시설계단계에서 미반영하거나 사업계획서의 성능보다 낮은 자재를 사용한 36건의 사례가 확인됐다.

여기에는 외벽 콘크리트 피복두께를 50mm에서 40mm로 줄이거나(양양물치강선 2사업장) 1층 천장고를 2.5m에서 2.3m로 낮춘(화성봉담2 A1사업장) 사례가 있었다. 대구옥포 A3사업장의 경우 민간사업자는 층간소음 차단성능 강화를 위해 중량 2등급의 층간소음 완충재를 사용하는 사업계획서를 제출하였으나, 실제는 3등급(저성능)을 사용했다. 또 주차대수가 기본설계보다 낮게 시공된 사례도 다수 발견됐다.

감사원은 “LH는 민간사업자가 협의없이 사업계획서와 다르게 사업을 실시하고 있는데도 이를 파악하지 못한 채 그대로 두고 있거나 사업계획 변경시 수분양자 보호 등을 충실히 반영하지 않은 채 합의하는 등 민간사업자의 사업계획서 준수 여부 관리·감독에서 부실했다”고 지적했다.