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DSR은 대출(원리금)한도를 차주의 갚을 능력(소득)의 일정 비율로 묶기 위한 규제로 은행권의 경우 1억원 이상 대출이 있으면 DSR 40%가 적용되고 있다. 전세대출은 현재 DSR 규제 대상에서 빠져있다. 원금은 전세대출 DSR 산정 때 제외되고 전세대출을 받은 후 신용대출 등 다른 대출을 받을 때 기존 대출 이자로만 반영된다. 다만, 임차 보증금은 현실적으로 예적금담보대출의 예적금처럼 100% 상환이 담보되는 재원은 아니다. 부동산 하락기에 역전세가 나타나는 일은 비일비재하며 임차보증금은 갭투자(세끼고 매입)나 증시자금으로 사용되는 일도 실제 많다.
금융당국은 그럼에도 DSR에 전세대출을 포함할 경우 후폭풍을 생각하지 않을 수 없다는 입장이다. 앞의 관계자는 또 “전세대출을 빌리는 당시부터 (차주=세입자) 상환능력을 보면, 소득이 낮은 사람은 전세조차 못 들어가는 문제가 생길 수 있다”며 “DSR을 가지고 전세대출을 규율한다는 것은 쉽게 얘기할 문제는 아니다”고 설명했다.
가령 연봉이 6000만원인 차주가 연 4.2% 금리(5월 5대은행 주택금융공사 보증부 전세대출 평균금리)로 만기 2년의 전세대출 1억원을 빌린다면, 다른 모든 대출이 없다고 해도 DSR이 87%가 나와 대출 자체가 불가능하다. 이 조건이라면, 신용대출처럼 산정만기(가짜 만기) 5년을 적용해야 DSR이 37%로 떨어져 대출이 가능해진다. 5월 기준 서울 아파트 평균 전세가격은 5억7000만원(KB부동산 통계)이라 DSR에 전세대출이 들어가면 아파트 전세는 유효수요 자체가 크게 줄 전망이다.
앞서 고승범 전 금융위원장 때도 가계대출 급증을 막기 위해 전세대출을 DSR에 포함하는 방안을 내부에서 고민했지만, 격론 끝에 실수요자 충격 및 정치권의 반발 등을 고려해 시행하지 못한 바 있다. 금융당국 고위 관계자는 “전세대출을 DSR에 포함하려면 엄청난 반발을 뚫고 시장의 의견을 수렴하는 지난한 과정이 필요할 것”이라고 말했다. 전세대출이 보편화된 상황에서 아무도 ‘고양이 목에 방울달기’를 하지 않는다는 얘기다.
이 때문에 전세대출을 줄여야 한다는 정책 목적이 정해진다고 해도 실제 우선적으로 검토할 방안은 ‘전세대출 DSR 포함’보다는 시장 충격이 적은 전세대출 보증(상환보증)비율 인하 등이 될 것이라는 관측이 나온다. 전세대출 보증은 차주가 대출을 받기 위해 서울보증보험(HUG), 주금공(HF), SGI서울보증 등에서 받은 보증으로 차주 즉 세입자가 전세대출을 갚지 못할 때 보증회사가 대신 갚아주겠다는 약속이다.
현재 전세대출 보증비율은 최대 100%에 달한다. 주금공은 90%, HUG와 SGI는 각각 100%다. 전세대출 보증비율이 100%라는 것은 전세대출 1억원이 부도났을 때 보증기관이 1억원 전액을 대신 갚아준다는 것으로 은행은 전세대출 부도 리스크를 짊어지지 않는다는 의미다. 시중은행은 거의 100% 보증서 담보로만 전세대출을 취급하는데, 이런 환경에서는 대출로 돈을 버는 은행 입장에서는 전세대출을 하지 않을 이유가 없다는 지적이다.
