전국 상가 10곳 중 1곳은 '공실'…임대료 하락 지속

[이데일리 최정희 기자] 작년 전국 상가 10곳 중 1곳은 공실인 것으로 나타났다. 경기부진과 온라인 매출 증가로 인해 상가 임대료가 지속적으로 하락하고 있다. 그나마 오피스의 경우 공실률 증가에도 임대 가격은 3% 올랐다. 오피스 투자수익률은 1년 만에 6%를 넘어섰다.

◇ 집합상가 공실률 10.1%로 0.2%p 상승

31일 한국부동산원이 발간한 ‘작년 4분기 상업용부동산 임대동향 조사’에 따르면 작년 집합상가 공실률은 10.1%로 1년 전보다 0.2%포인트 상승했다. 중대형 및 소규모 상가 공실률도 각각 13.0%, 6.7%를 기록했다. 오프라인 매출 감소에 따른 상권 침체로 신규 임차수요가 감소한 영향이다. 해당 조사 결과는 감정평사가 및 전문조사자 약 340여명이 지역 방문조사, 임대인 및 임차인 면담조사 등을 통해 이뤄진 것이다.

출처: 한국부동산원

서울의 집합상가 공실률은 9.1%로 1년 전보다 0.1%포인트 하락했다. 반면 울산은 20.6%로 2.6%포인트 급등세를 보였다. 강원도 17.0%로 2.4%포인트 올랐고 제주도는 16.4%로 공실률이 4.8%포인트 올라 전국에서 공실률 상승률이 가장 높았다. 중대형 상가 공실률의 경우 서울은 8.9%를 보인 반면 세종은 24.1%, 충북도 19.5%로 높은 편에 속했다.

상가의 공실률이 높아짐에 따라 상가 임대료는 떨어지는 추세다. 집합상가 임대가격지수는 작년 4분기말 99.7로 전년 대비 0.4% 하락했다. 2021년 이후 3년째 하락세다. 중대형 및 소규모 상가의 임대가격지수도 각각 88.9, 99.7로 0.2%, 0.5% 하락했다. 각각 3년째, 2년째 하락세다. 서울과 지방 상권간 양극화가 심해지면서 서울은 뚝섬, 용산역 등 핫플 상권을 중심으로 유동인구과 매출이 증가해 중대형 상가의 경우 임대료가 1.59% 상승했다. 반면 지방은 오프라인 상권 악화에 전북, 경남이 각각 1%대씩 하락했다.

임대료 하락에 상가의 소득수익률(3개월간의 임대수익률)은 하락했지만 자본수익률(3개월간의 부동산 가격 증감률)은 오르면서 소득수익률과 자본수익률을 합한 투자수익률은 상승했다. 전국 상가의 투자수익률은 집합상가가 5.30%, 중대형 및 소규모가 각각 4.13%, 3.54%로 집계됐다. 이는 각각 1년 전보다 1.33%포인트, 0.96%포인트, 0.74%포인트 오른 것이다. 서울, 경기는 모든 유형에서 전국 평균 이상의 투자 수익률을 보였다. 특히 서울 집합상가 투자수익률은 6.57%로 가장 높았고, 제주 중대형 및 소규모 상가는 1.64%, 1.67%로 가장 낮았다.

◇ 오피스 임대료 상승에 투자수익률 6%대 회복

오피스는 공실률이 전국 8.9%로 0.2%포인트 상승했다. 서울, 경기는 꾸준한 임차수요로 각각 5.6%, 5.1%의 낮은 공실률이 유지되는 반면 지방은 노후화, 경기침체로 신규 임차수요가 줄어 공실률이 높았다. 강원, 충북은 오피스 공실률이 각각 26.0%, 27.7%로 4.0%포인트, 1.3%포인트 올랐다.

전국 공실률 상승에도 서울, 경기 내 중심업무지구를 중심으로 임차 수요가 집중되면서 오피스의 임대가격지수는 작년 4분기말 101.3으로 1년 전보다 3.2% 올랐다. 특히 서울은 강남구 등 기존 중심업무지구와 신흥업무지구인 용산역에서 임차 수요가 증가하면서 임대가격지수가 4.78%나 상승했다.

오피스는 투자수익률이 6.32%로 1년 전보다 1.76% 올랐다. 오피스 투자수익률은 2021년 8.34%, 2022년 6.70%에서 2023년 4.55%로 하락하다 작년 상승 전환하며 6%대를 회복했다. 서울 오피스는 7.66%의 투자수익률을 보이고 있다. 이중에서도 강남지역은 10.0%, 강남대로는 12.32%, 테헤란로는 10.57%를 기록 중이다. 반면 제주, 전북에선 2% 미만의 낮은 수익률을 보였다. 시도별 최고-최저 수익률 차이는 약 6%포인트의 격차를 보였다.

부동산원은 “오피스, 상가 등 상업용부동산의 작년 연간 투자수익률은 3.5~6.3%대로 타 금융 지표보다 대체로 높다”고 밝혔다.

한편 작년 전국 상가의 평균 권리금은 3443만원으로 1년 전(3554만원)보다 111만원, 하락했다. 조사 대상 16개 시도 중 서울이 평균 4915만원으로 가장 높았다. 전남은 1510만원으로 가장 낮았다. 업종별로 보면 숙박음식점업의 권리금이 3818만원으로 가장 높았다. 권리금이 있는 상가의 비율은 56.47%로 전년대비 0.42%포인트 올랐다. 시도별로는 대전(71.43%)이, 업종별로는 숙박음식점업(71.83%)의 권리금 유비율이 높았다. 유형 권리금은 인테리어 등을 포함한 영업시설을 이유로 지급됐고, 무형 권리금은 상거건물의 위치를 이유로 지급되는 경우가 많았다.