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배 대표는 먼저 단독·다가구의 거래에 앞서 본인이 계약하는 건물과 소유자 정보를 확인해야 한다고 설명했다. 그는 “본인이 계약하려는 호수의 현황과 건물 전체의 상태가 중요하다”며 “특히 내가 계약하는 호수의 전용면적과 소유자 정보가 디스코에서 제공한 건축물 대장 정보와 다르다면 등기부등본을 제대로 확인하는 것이 좋다”고 말했다.
다세대 주택의 경우 토지나 건물 현황이 가장 중요하다고 설명했다. 배 대표는 “다세대 주택을 매매했을 때 ‘자루형 토지’와 같이 도로를 함께 매입하는 경우는 문제가 없지만, 진입로가 국가의 소유거나 다른 주변 소유자들과 공동으로 가진 경우, 사용권만 가진 경우 등이 있다”며 “이 경우엔 도로에 대한 권리를 가진 사람들과 합의해 사용료를 지불한다거나 추가적인 비용이 나갈 가능성이 있어 주의해야 한다”고 분석했다.
단독주택 및 다세대 물건의 경우 감정평가를 통해 대출 가치가 평가된다는 점도 유의해야 한다고 조언했다. 배 대표는 “아파트의 경우 KB시세 기준으로 대출이 진행되는데, 단독주택은 은행에서 감정평가 과정을 통해 담보가치를 결정하고 기존 전세금 등을 공제해 담보결정을 하고 기존 거래됐던 시세에 가장 큰 영향을 받는다”며 “기존 시세보다 너무 비싸게 매입을 결정하면 담보대출이 그만큼 나오지 않을 가능성이 있다는 것을 염두해 둬야 한다”고 설명했다.
또 배 대표는 “다세대주택의 경우 건물마다 공용면적이나 설계 등이 다르기 때문에, 보수적인 관점에서 판단하려면 전용면적당 가격을 비교해야 한다”고 설명했다.
환금성이 낮은 다가구·다세대 주택의 경우 경매낙찰가율도 유의깊게 살펴야 한다. 입주 뒤 경매로 부동산 처분 절차가 시작되면 경매평가를 받게 되는데, 주변 낙찰가율이 낮을 경우 보증금을 돌려받지 못할 가능성도 있기 때문이다.
배 대표는 “낙찰받은 금액에서 세금 체납액이나 기존 다른 세입자들의 보증금, 경매에 소요된 비용 등이 먼저 빠지게 되고 내 몫의 전세보등금 등이 결정된다”며 “시세를 잘 살피고 경매가 넘어간 주변의 낙찰가율을 살펴보면 안전한 보증금 범위를 계산할 수 있다”고 덧붙였다.
※자세한 내용은 유튜브 ‘복덕방기자들’ 채널에서 확인하실 수 있습니다.
