울며 겨자먹기로 전셋집 낙찰받으면 1주택자 되나요?

[이데일리 김아름 이배운 기자] 전세 사기 피해자가 불가피하게 전셋집을 낙찰받았더라도 무주택 요건을 유지할 수 있다. 수도권 공공임대 500호 이상을 추가 확보해 임차인의 긴급 거처를 제공한다. 무자본 갭투자를 차단하기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증은 매매가의 100%에서 90%로 줄인다. 전세 사기 범행에 따른 피해가 크면 검찰이 직접 수사에 나서는 등 엄정 대응하겠다는 방침이다. 다만 나쁜 임대인 명단 공개 등 파급력이 큰 대책은 법 개정 통과가 불투명해 이번에 시행하지 못하는 데 대한 아쉬움도 나오고 있다.

◇HUG 전세금 보증 100%→90%

정부는 2일 관계부처 합동으로 이 같은 내용의 ‘전세 사기 예방 및 피해 지원방안’을 발표했다. 먼저 HUG 보증대상 전세가율을 100%에서 90%로 하향한다. 전세가율 조정으로 감정평가사의 시세 부풀리기를 방지할 수 있다는 설명이다.

국토부 관계자는 “HUG의 대위변제액이 늘어나고 있어 선량한 임차인을 보증해 줄 수 없는 경우도 생겨서 낮춘 것이다”며 “또 100원짜리 집을 90원에 임대하면 10원 만큼은 임대인의 자기자본이 있어야 하기 때문에 소위 ‘바지사장’이 있을 수 없다”고 설명했다.

앞으로는 임대사업자가 보증의무를 악용하지 못하도록 임차인 거주 주택은 보증에 가입해야만 등록을 허용하도록 개정안을 발의한다. 공실은 등록 후 가입을 허용하되 미가입 시 임차인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 한다. 또 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가 등록을 제한할 계획이다.

현재 전세 사기 피해자가 불가피하게 거주 주택을 낙찰받아도 무주택 기간으로 간주한다. 피해 임차인이 공시가격 3억원 이하(지방 1억5000만원)이면서 전용면적 85㎡ 이하 주택을 낙찰받았을 때만 해당한다. 피해 임차인에게 양질의 긴급 거처를 적기에 제공할 수 있도록 수도권 공공임대도 500호 이상 추가 확보한다. 전세 사기 피해자의 주거위기 상황 등을 고려해 더 많은 임차인이 실질적인 혜택을 볼 수 있도록 저리대출의 보증금 요건을 3억원까지 완화하고 대출액 한도도 2억4000만원까지 확대한다.

‘안심전세 앱(App)’을 통해 집주인의 과거 보증사고 이력과 HUG 보증가입 금지 여부, 악성임대인(HUG 집중관리다주택채무자) 등록 여부와 임대인의 체납 이력을 확인할 수 있도록 했다. 공인중개사도 임대인의 세금·이자체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계·전입세대 열람 등을 확인할 수 있게 해 책임을 강화한다.

◇조직적 범행 시 검찰 직접 수사

검찰·경찰·국토부는 전세 사기가 빈발하고 있는 수도권 지역(서울·인천·수원)과 지방 거점 지역(대전·대구·부산·광주) 총 7곳에 검·경 핫라인을 운영할 계획이다. 법무부는 임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위 보증금 등 정보제공에 관한 동의와 납세증명서 제시를 요구할 수 있도록 권한을 신설하기로 했다. 임대인이 사망했다면 임차인이 대위상속등기를 선행하지 않고도 임차권등기명령에 따른 주택임차권 등기를 할 수 있도록 절차를 단축하기로 했다.

법무부 관계자는 “조직적 범행, 대규모 피해발생 등 신속하고 엄정한 수사가 필요한 사안에 대해서는 검찰 직접 수사를 검토하겠다”고 강조했다.

◇나쁜 임대인 명단공개 법 개정 사안…미 시행 아쉬워

전문가들은 나쁜 임대인 명단공개 미 시행에 대해서는 아쉬워했다. 아울러 이미 낙찰을 받은 피해자의 소급적용 문제와 보증금 요건 3억원도 너무 낮다고 지적했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “일부 제도개선은 다가올 봄 이사철 이후에 법을 개선할 예정인 점, 수도권과 지방 또는 주택상품 유형 간 시행시기 차이, 나쁜 임대인 명단공개 미 시행 등은 국회 입법 개정이 불투명한 여지가 있어 아쉬운 부분”이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “개인과 개인 간의 계약, 사적계약을 모두 공공이 통제할 수는 없다”며 “시세 등 투명한 공개, 이해 관계자간 상호감시나 책임부여, 엄격한 처벌 같은 내용 등은 정책에 담을 수 있지만 완벽하게 전세 사기를 차단하는 식의 정책 입안은 어려울 것이다”고 설명했다.