서울 고밀도 개발 통해 8만가구 짓는다.. 공급까지는 ‘첩첩산중’

[이데일리 김기덕 경계영 기자] 서울시가 부동산시장 안정화와 주거난 해소를 위해 2022년까지 총 8만 가구의 공공주택을 공급하기로 했다. 유럽과 같이 도로 위 혁신적인 공간 개발과 함께 상업·준주거·역세권지역 용적률(건축물 대지면적 대비 연면적 비율) 상향, 정비사업 단지 임대주택 비율 확대 등을 통해 주택 공급을 대폭 늘리겠다는 것이다. 다만 부지 개발에 따른 사업성 부족과 정비사업 조합들의 반발로 정해진 기한 내에 목표 물량을 달성이 쉽지 않을 것이라는 전망이 나오고 있다.

서울시 용도지역·용적률 상향 통한 주택 공급 방식.(서울시 제공)

◇용적률 상향으로 3만5000가구 공급

박원순 서울시장은 26일 ‘수도권 주택공급 서울시 세부계획’ 발표를 통해 “시민들의 삶의 질과 미래도시 전략을 고려한 새로운 공공주택 모델을 선보여 2022년까지 공공주택 8만 가구를 추가 공급할 것”이라고 밝혔다.

이번 주택 공급 방안은 앞서 국토부가 발표한 ‘1·2차 수도권 주택시장 안정화 방안’의 후속 조치다. 서울시는 지난 9·21 주택 공급 대책에서 11곳에서 총 1만282가구를 공급하기로 했다. 지난 19일 발표한 ‘2차 공급 계획’에서는 서울시 1만5000가구, 한국토지주택공사(LH) 4000가구 등 32개 부지에서 총 1만9000가구의 공공주택을 짓기로 했다. 이와 별도로 서울시는 도심 고밀도 개발을 통해 2022년까지 5만5000여가구를 추가로 공급한다는 계획이다.

서울시가 공급하기로 한 8만 가구의 세부 계획은 △부지 활용(2만5000가구) △도심형 주택 공급(3만5000가구) △저층주거지 활성화(1만6000가구) △정비사업 및 노후 임대단지 활용(4600가구) 등의 방식을 통해 이뤄진다.

기존 부지 활용 계획에는 버스 차고지, 노후 공공시설, 저이용 공공부지 같은 유휴부지를 복합개발해 청년과 신혼부부 등에 공공주택을 조성한다는 내용이 포함됐다. 예를 들어 버스 차고지 복합개발의 경우 1층은 차고지, 상부는 공공주택, 공원, 생활서비스시설 등을 짓는 방식이다.

특히 가장 공급 숫자가 많은 도심형 주택 공급은 상업지역 주거 비율(400%→600%)과 준주거지역 용적률(400%→500%) 상향 등을 통해 이뤄진다. 또 도심 내 정비사업구역 주거비율도 90%까지 확대, 상향분의 50%를 공공주택으로 집중 공급하기로 했다. 서울시 관계자는 “용적률 상향 등은 도시계획조례 및 규정 개정을 통해 내년 3월부터 3년 간 한시적으로 운영하기로 했다”며 “이 기간 동안 도심 내 임대 5752가구·분양 1만1058가구 등 총 1만6810가구를 공급할 계획”이라고 말했다.

서울시는 또 역세권 반경 250m 내 입지, 규모, 노후도 등 일정 조건을 만족할 경우 용도지역을 준주거지역에서 상업지역으로 상향하기로 했다. 전체 1만7600가구 중 임대주택 5600가구, 분양 1만2000가구 비중이다. 내년 SH공사가 7호선 공릉역 주변 등 5개소에서 시범사업을 시작한다. 또 역세권 반경 250m 내 입지, 규모, 노후도 등 일정 조건을 만족할 경우 용도지역을 준주거지역에서 상업지역으로 상향하기로 했다. 서울 종로구 베니키아 호텔과 용산구 업무용 빌딩 등을 시작으로 전체 1만7600가구(임대주택 5600가구· 분양 1만2000가구)를 공급할 계획이다.

◇용도 변경 3년간 한시적 시행… 공급 ‘의문’

업계 전문가들은 주거 연면적을 늘려 주택 공급을 늘리는 것에는 찬성하면서도 시행까지는 적지 않은 난관이 예상된다고 입을 모은다. 상업용 건물에 임대주택을 짓는 것은 민간 사업자가 판단하는 사업성에 의존할 수 밖에 없는데다 상업용 시설을 주거용 시설로 변경하는데는 구조적으로 한계가 있기 때문이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “용적률 완화 특례기한 3년으로 못 박으면 이미 개발이 지연된 곳은 모르지만, 신축은 대상지가 많지 않아 충분한 공급이 이뤄질 수 없을 수 있다 ”이라며 “임대주택을 기부채납해야 하는 민간건설사가 적극적으로 나설 가능성도 크지 않다”고 말했다.

도심 내 공실률이 높은 빌딩에 주거용도로 전환하는 방안도 500가구에 그칠 정도로 공급 비중이 미미한 수준이다. 서동한 KB금융지주 경영연구소 책임연구원은 “도심 내 빌딩이나 오피스 시설을 활용하는 방안은 기존 시설에 주거 인프라를 확충하는데 한계가 있어 쉽지 않을 것으로 보인다”며 “재개발 등 신축하는 건물이라며 주거시설을 넣는 것이 가능하지만 물량 자체가 많지 않다는 게 문제”라고 지적했다.

재건축 등 정비사업 단지 내 공원이나 도로 등 기부채납(공공기여) 비중을 줄이고 공공주택을 확보하는 방안도 조합들의 적지 않은 반발이 예상된다. 이에 대해 서울시 관계자는 “아파트지구의 경우 단지별로 공공시설을 기여하는 비율 정해져 있는데 정말 필요한 복지 시설만 짓고 나머지는 공공임대주택으로 직겠다는 것”이라며 “정비구역 지정 절차는 도시계획위원회 등을 통해 정해지기 때문에 이 과정에서 충분히 조합들을 설득할 수 있을 것으로 본다”고 말했다.

서울시 주택공급 방안 세부 내용.(서울시 제공)