현재는 천재지변, 전쟁 등의 불가항력적인 사유에 대해서만 책임준공일을 지키지 않아도 채무인수 의무가 발효되지 않도록 돼 있다. 그러나 5월부턴 이러한 사유에 태풍, 홍수, 자재의 수급불균형, 지진 등도 포함키로 했다. 또 시공사가 PF사업에 40% 이상 자본투자를 한 경우에는 시행사의 채무 인수가 면제된다.
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이러한 내용은 국토교통부가 2월 19일 발표한 ‘지역 건설경기 보완방안’에도 포함된 바 있다. 국토부와 금융위원회, 업계에선 관련 TF를 구성해 논의한 끝에 이 같은 내용을 확정했다.
모범규준에 따르면 코로나19 등 유권해석이 있는 전염병이 발생했거나 원자재 수급불균형이 생겼거나 기상청이 확인 가능한 태풍·홍수·폭염·한파 및 특별재난지역이 발표된 지진이 발생한 경우 시공사가 책임준공일을 지키지 못해도 시행사의 채무를 인수하지 않아도 된다.
예컨대 전쟁·사변·원자재 수급 불균형·전염병 등이 발생한 경우 계약서에 별도의 기간을 정하든지 30일간 공사를 연장할 수 있도록 명시하도록 했다. 태풍 등이 발생한 경우 예상 공사 중단 일수를 계약서에 명시하고 이보다 더 초과돼 공사가 중단된 경우에도 채무인수 의무가 즉각 생기지 않도록 했다. 지진이 발생했다면 지진으로 공사가 중단된 기간 만큼 공사 기간이 연장된다. 이러한 기간들을 모두 합해 총 90일을 넘지 않도록 했다.
공사 중 문화재나 오염토 등을 발견한 경우 공사 연장사유 인정 여부 및 공사 연장기간 등을 당사자간 협의해 결정 후 계약에 반영토록 했다.
PF대출 계약은 표준도급계약과 달리 책임준공 연장사유가 제한적이라 시공사 귀책이 아님에도 시공사가 책임준공 의무를 과도하게 떠안는 데다 책임준공일을 하루라도 넘긴 경우 채무인수에 따른 미분양 위험 등을 시공사가 과도하게 부담하게 돼 이를 개선하기 위한 것이다.
이에 따라 책임준공일을 얼마나 어겼느냐에 따라 시공사의 채무인수 비율을 차등화하기로 했다. 또 시공사가 전체 사업비 중 얼마를 투자했느냐에 따라서도 채무인수 비율이 달라지도록 개선했다.
시공사의 PF사업 자본비율(총 사업비에서 시공사의 PF 투입자본이 차지하는 비율)이 20% 미만일 경우엔 책임준공일 경과일수를 90일로 나눈 비율 만큼 채무를 인수하면 된다. PF 자본비율이 20% 이상~40% 미만인 경우엔 20% 미만인 경우보다 채무인수 비율을 완화하되 당사자간 협의해 PF대출 계약에 반영토록 했다. 그러나 이 경우에도 책임준공일에서 90일을 넘길 경우 시공사가 시행사의 채무를 100% 인수해야 한다.
PF자본 비율이 40% 이상이라면 금융회사는 시공사의 채무 인수를 면제키로 했다. 시공사가 원해서 채무를 인수하겠다고 한 경우는 예외다.