“꼬마빌딩 투자, 수익성보단 환금성·안전성에 무게 둬야”

[이데일리 강신우 기자] 주택시장 대출규제와 금리인상 여파로 시장이 꽁꽁 얼어붙은 가운데 상업용 부동산인 이른바 ‘꼬마빌딩’ 투자가 활기를 띠고 있다. 꼬마빌딩은 일반적으로 연멱적 99~330㎡(30~100평)의 5층 미만 건물로 시세가 약 50억원 안팎에 형성돼 있다.

꼬마빌딩은 아파트와 달리 정형화한 상품이 아니어서 당장 월 수익률만 보고 ‘묻지마 투자’에 나섰다가는 큰코다치기 일쑤다. 이 때문에 입지는 물론 매물의 권리분석과 용적률까지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다고 상가전문가들은 조언한다.

김윤수 빌사님 대표.

김윤수 빌사남부동산중개법인 대표는 “꼬마빌딩은 최소자금 20억원으로 투자할 수 있는 상품으로 최근 강남을 중심으로 투자수요가 몰렸다. 주택도 나인원한남 등 하이엔드급 주택은 없어서 못 파는 상황”이라며 “아파트시장에서 빌딩이나 고급주택으로 투자수요가 이동하고 있다”고 설명했다.

꼬마빌딩 투자에는 최소 20억원 이상 큰돈이 들어가기 때문에 투자 실패 시 충격도 배가된다. 따라서 월세 수익보다는 환금성이나 안전성에 비중을 두고 투자하는 것이 현명하다.

김 대표는 투자시 주의할 점으로 “임대수익률에만 현혹돼 계약하면 나중에 안 팔리거나 금리인상 등으로 이자 부담을 감당할 수 없게 됐을 때 자칫 투자실패로 이어질 수 있다”며 “높은 임대수익을 기대하기 보다는 안정적인 수익과 시세차익을 노려야 한다”고 말했다.

김 대표는 “환금성과 안전성이 좇으려면 무엇보다 상품의 본질을 파악하는 것이 중요한데 서울이면 강남, 홍대, 성수동, 한남동 등 수요가 꾸준히 많은 입지의 건물을 사야한다”고 조언했다. 이어 “건물이 노후화가 됐어도 입지가 좋은 곳에 사서 리모델링을 하면 임대 수익률은 어느 정도 끌어올릴 수 있다”고 설명했다.

상업용 부동산의 입지적 특성으로는 상권의 확장성, 일자리나 주거지 등 배후지, 유동인구, 접근성 등을 살펴야 한다. 또 건축물은 준공연도, 전용면적, 주차대수, 승강기 유무, 시설물하자, 불법건축물 존재 등을 알아봐야 한다.

김 대표는 또 “꼬마빌딩에 투자하기 전 건축물대장이나 토지이용계획서를 떼 용적률은 몇 퍼센트나 되고 얼마나 더 증축이 가능한지도 알아봐야 나중 기존 건축물을 헐고 더 높은 빌딩을 세울 수 있다”고 조언했다.

임차인의 면면을 살피는 것도 중요하다. 김 대표는 “건물에 유명 커피숍 등 인기 업종이 임차하면 건물값이 올라가듯 반대의 경우도 살펴야 한다”며 “상가임대차보호법상 임차인 계약기간이 10년이어서 나중에 꼬마빌딩을 팔 때도 문제가 될 수 있기 때문에 퇴폐 유흥업소 등 민원이 많이 발생하는 임차인이 존재하는지 등을 파악해야 한다”고 강조했다.

김 대표는 “꼬마빌딩 투자는 아파트 매매를 위한 과정처럼 서류상 사전정보를 얻고 현장조사를 통해 빌딩을 실사하고 주변 시세는 어떤지 매물 평판은 어떤지를 자세히 들여다보는 노력이 필요하다”며 “초보 투자자라면 전문가의 조언도 들을 필요가 있다”고 했다.