"데이터센터 어디 지을까?"…이제는 '전기·임차인' 싸움

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 데이터센터의 입지 공식이 바뀌면서 투자기준도 달라지고 있다. 과거에는 서울 접근성과 통신 인프라가 핵심이었다면, 이제는 '전기를 끌어올 수 있느냐'와 '임차인 확보 여부'가 사업의 성패를 좌우하는 변수로 떠올랐다. 투자대상을 고를때 '전력과 임차인'이 가장 큰 기준이 된 것이다.



수도권, 전력망 포화…'전력 확보' 문턱 높아

20일 금융투자업계에 따르면 국내 데이터센터에 대한 투자 판단의 핵심 기준으로 △전력을 얼마나 안정적으로 확보했는지 △우량 임차인을 얼마나 오래 붙잡고 있는지가 제기된다.

이 두 가지 요소가 데이터센터에서 발생하는 '현금흐름의 질'과 '향후 엑시트(자금회수) 가능성'을 판단하는 핵심 기준이 되기 때문이다.

(자료=CBRE)

우선 수도권 전력망이 포화하면서 데이터센터가 인허가를 받고도 전력을 확보하지 못하는 사례가 나오고 있다. 올해 3월 누적 기준 수도권 데이터센터 전력계통영향평가 기술검토 신청(522건) 가운데 절반 이상(279건)이 '공급 불가' 판정을 받았다.

건수 기준 공급불가 비율은 53.4%에 이른다. '데이터센터 전력계통영향평가 기술검토'는 10MW 이상의 대규모 전력 소비가 예상되는 데이터센터 등이 전력망에 미치는 영향을 사전에 정량·정성적으로 심사해서 전기 공급 가능 여부를 결정하는 제도다.

이 검토에 합격했다는 것은 10MW 이상의 대규모 전력을 안정적으로 공급받기 위한 까다로운 사전 검증 관문을 통과했음을 의미한다. 다만 수도권 등 전력 포화 지역은 전력계통영향평가 기술검토 합격 기준이 강화되고 통과율이 매우 낮아졌다.

이에 따라 데이터센터 개발회사들이 '전기가 있는 지방'으로 눈을 돌리고 있다. 데이터센터가 들어설 땅을 확보하는 것만큼이나 전력을 안정적으로 확보하는 것이 중요해져서다.

특히 전통적인 수도권·지방이라는 권역 구분보다 데이터센터가 '전력망에 얼마나 가까운지', '실제 수전(한국전력 등 외부 전력망으로부터 필요한 전기를 받아들이는 것)이 가능한지' 여부가 새로운 입지 기준이 되고 있다.



현금흐름, 투자 핵심…장기 임대차계약 중요

또한 금융기관 입장에서는 '데이터센터를 사용하는 임차인이 누구인지'도 중요한 변수다. 데이터센터의 희소성이 아무리 높아져도 실제 현금흐름을 만들어내는 것은 결국 임차인이기 때문이다.

대규모 데이터센터 개발은 초기 투자비용이 높은 만큼 안정적인 임차인을 얼마나 일찍 확보하느냐가 프로젝트파이낸싱(PF)과 투자금 회수 가능성을 좌우할 수 있다.

특히 글로벌 데이터센터 전문 자본이나 리츠(부동산투자회사·REITs)들은 장기적으로 데이터센터 자산을 편입할 때 '장기 임대차계약'과 '안정적 현금흐름'을 중요한 조건으로 꼽는다. 향후 데이터센터 매각을 염두에 두려면 이들의 기준을 파악하는 것이 필요하다.

'글로벌 데이터센터 전문 자본'이란 데이터센터를 영속적으로 편입하는 게 목적인 투자자를 뜻한다. 싱가포르 거래소에 상장된 아시아 최초 순수 데이터센터 리츠인 '케펠 DC 리츠'나 세계 최대 데이터센터 전문 리츠인 '에퀴닉스'가 이에 해당한다.

국내 최대 상장 인프라 펀드 맥쿼리인프라, 글로벌 사모펀드 운용사 KKR, 블랙스톤 등은 임대차 재구조화로 순영업소득(NOI)을 개선할 가능성이 있는 자산에 높은 가치를 부여하는 경향이 있다.

즉 같은 규모의 데이터센터라도 어떤 임차인이 들어와 있고, 계약 기간이 얼마나 남았으며, 임대료가 어떤 방식으로 상승하도록 설계돼 있는지에 따라 투자 가치가 달라질 수 있다는 얘기다.

최근에는 글로벌 CSP(클라우드 서비스 제공업체) 등이 장기 임차를 확약하는 사례도 나타나고 있다. 글로벌 사업자들이 10MW 이상 계약할 경우 최소 10년 장기 임차가 이뤄지는 것이다. 또한 실수요자 계약시 연 3% 또는 소비자물가지수(CPI) 연동 방식의 임대료 인상 조건도 일반화되는 추세다.