강남 집값 내리는데 경기 규제지역은 상승…연말 토허제 ‘딜레마’

[이데일리 이다원 기자] 서울 외곽과 경기 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 아파트값이 상승세를 이어가면서 연말 토지거래허가구역(토허구역) 조정 여부에 관심이 쏠리고 있다. 지난해 10·15 부동산 대책으로 토허구역의 연말 만료를 앞두고 정부가 지역별 가격 변화와 규제에 따른 거래 제약을 함께 고려해 연장·해제 여부를 판단해야 하기 때문이다.

(그래픽=이데일리 김일환 기자)

서울 아파트 전경. (사진=이데일리 방인권 기자)

15일 국토교통부에 따르면 현재 수도권에서 규제지역·토허구역으로 지정된 곳은 서울 25개 구와 경기 15개 지역 등 총 40곳이다. 정부는 지난해 10·15 대책을 통해 기존 강남3구와 용산구를 포함한 서울 전역과 경기 12개 지역으로 규제지역·토허구역을 확대했다. 경기에서는 광명·과천·의왕·하남시와 수원 장안·팔달·영통구, 성남 분당·수정·중원구, 용인 수지구, 안양 동안구가 포함됐다. 이들 지역은 지난해 10월 20일부터 토허구역으로 묶여있으며 지정 기한은 오는 12월 31일까지다.

올해 7월에는 집값 상승세가 이어진 경기 화성 동탄구와 용인 기흥구, 구리시 등 3곳이 추가됐다. 이들 지역은 7월 1일부터 조정대상지역·투기과열지구로, 같은 달 5일부터 토허구역으로 묶였다. 다만 토허구역 지정 기한은 내년 12월 31일까지로 기존 지역과 1년 차이가 난다.

정부는 연말 만료를 앞두고 토허제의 시장 안정 효과와 국민 불편 등을 분석하고 있다. 김영국 국토부 주택토지실장은 지난 13일 제3차 주택공급 정례브리핑에서 “토허제 지정 이후 시장에 미친 영향과 국민에게 미치는 영향을 종합적으로 분석하고 있다”며 “연말까지 시장을 모니터링하면서 조정대상지역과 투기과열지구도 종합 검토할 예정”이라고 했다.

한국부동산원 주간 아파트 매매가격지수를 분석한 결과 작년 10·15 대책 직전인 10월 둘째 주(13일 기준)부터 올해 11월 둘째 주(9일 기준)까지 서울 전체 아파트값은 11.56% 상승했다. 서울 25개 구 가운데 강남구(-0.05%)만 하락했고 나머지 24개 구는 모두 올랐다. 서초구 상승률은 1.96%에 그쳤지만 성북구(18.96%), 서대문구(16.68%), 강서구(16.03%) 등은 두 자릿수 상승률을 기록했다.

경기도에서는 지난해 규제지역으로 지정된 12곳의 아파트값이 모두 올랐다. 성남 분당구가 25.36%로 가장 많이 뛰었고 광명시(23.56%), 안양 동안구(22.28%), 용인 수지구(22.14%), 수원 영통구(21.63%) 등 5곳에서 20% 넘는 상승률이 나타났다. 올해 7월 추가 지정된 용인 기흥구와 화성 동탄구, 구리시도 지정 직전인 6월 29일 대비 각각 9.10%, 8.49%, 5.51% 올랐다.

최근 들어 강남권에서는 가격 조정이 뚜렷해지고 있다. 11월 둘째 주 아파트값은 서울 송파구(-0.35%)·서초구(-0.26%)·강남구(-0.25%)와 성동구(-0.02%)·강동구(-0.01%) 등 5곳에서 하락했다. 반면 경기 수원 영통구(0.60%), 안양 동안구(0.50%), 의왕시(0.47%) 등에서는 상승세가 이어졌다.

정부가 강남권 집값 하락과 거래량 감소를 근거로 서울 주택시장이 하향 안정되고 있다고 평가하지만 최근 일부 지역의 가격 하락만으로 투기 우려가 해소됐다고 단정할 수는 없다는 분석이 나온다. 현행 부동산거래신고법은 토허구역 지정 사유가 없어졌다고 인정되면 지체 없이 지정을 해제하거나 일부 구역을 축소하도록 규정하고 있다.

규제지역 전반으로 안정세가 확산됐다고 보기는 어려운 상황인 만큼 주택시장의 지역별 과열 정도와 규제 효과를 면밀히 따져 연장·해제 여부를 판단해야 한다는 지적이 나온다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “토허구역 지정은 단기적으로 투기성 수요와 갭투자를 억제하고 거래량을 줄이는 효과가 분명히 있지만 거래량이 줄었다고 해서 가격 안정 효과가 충분했다고 보기는 어렵다”며 “서울 전역을 장기간 묶는 광범위한 토허제는 정상적인 갈아타기 수요와 임대주택 공급까지 위축시킬 수 있다”고 했다. 그러면서 “가격 상승률과 거래량, 갭투자 비중 등 객관적인 지표를 기준으로 과열지역은 규제를 유지하되 시장이 안정된 지역은 단계적으로 해제하는 탄력적인 운영이 필요하다”고 강조했다.