재건축 속도 키울 도정법 개정…수익개선 방안 '어디에'[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 도시정비법 개정안이 국회를 통과해 시행을 앞두고 있다. 정비사업 절차를 간소화하고 규제를 완화해 도심에서의 주택공급을 늘리겠다는 정부의 부동산 대책이 일부 현실화된 것이다.

서울 한 아파트 재건축 현장.(사진=연합뉴스)

주요 개정 내용으로 재건축 패스트트랙의 도입과 재건축 조합설립 동의요건의 완화를 꼽을 수 있다.

먼저 안전진단은 ‘재건축진단’이라는 이름으로 다시 태어난다. 안전진단은 재건축 사업에만 존재하는 제도인데, 얼마나 안전하지 않은지, 즉 재건축 필요성이 있는지 여부를 살펴보는 절차다. 지난 정부에서 안전진단을 크게 강화하면서 사실상 초기 재건축 진행이 크게 위축됐었다. 이제 안전진단이 없더라도 재건축 구역으로 지정해 재건축 사업을 진행하는 것이 가능하다. 다만 사업시행인가까지는 재건축진단을 통과해야 한다. 사업시행인가단계라면 이미 재건축 사업에 지출된 매몰비용이 상당하기 때문에 사실상 재건축진단을 크게 완화해 적용할 가능성이 높다. 그러나 기존에 안전진단을 강화해 초기 재건축 진행을 크게 위축시킨 것처럼 재건축 시장이 과열될 경우 사업시행인가단계에서 재건축진단을 강화해 재건축 사업 진행에 제동이 걸릴 가능성은 여전히 남아있다.

재건축 조합을 설립하기 위한 동의요건도 크게 완화된다. 기존에는 전체 구분소유자의 4분의 3 이상, 토지면적의 4분의 3 이상, 각 동별 과반수의 동의를 받아야만 재건축 조합을 설립할 수 있었다. 그러나 이번 개정안으로 전체 구분소유자의 70% 이상, 토지면적의 70% 이상, 각 동별 3분의 1의 동의만 받으면 재건축 조합 설립이 가능해진다. 이때 기존에는 서면동의서 방식으로만 조합설립동의서를 제출할 수 있었지만, 이제는 전자서면동의서 방식으로 조합설립동의서를 제출하는 것도 허용된다. 재건축 조합원들의 거주지가 모여 있지 않아 현장에서 서면동의서를 받는 방식으로만 조합설립동의를 받게 되면 당연히 조합설립동의율 충족이 더뎌질 수밖에 없다. 이런 애로사항을 개선하기 위해 전자서면동의서 방식을 활용해 조합설립동의서를 받을 수 있도록 하되, 전자서면동의서는 전자문서 및 전자거래기본법 제2조제1호에 따른 전자문서에 전자서명법 제2조제2호에 따른 전자서명을 한 동의서로 한정했다.

김예림 대표변호사.

그러나 재건축 사업을 활성화하기 위해서는 이와 같은 절차나 규제의 완화도 필요하지만 무엇보다도 사업수익성이 개선될 필요가 있다. 최근 공사비 등의 비용이 증가하고 재건축 초과이익환수제까지 본격적으로 적용되다 보니, 재건축 조합원들이 부담해야 하는 비용이 크게 늘었다. 재건축 조합원들 입장에서는 경제적 부담이 커질수록 재건축 사업에 비협조적일 수밖에 없게 된다. 절차와 규제의 완화와 함께 재건축 수익성을 개선할 방안도 함께 마련돼야 한다.