정경범 한국공인중개사협회 경기 북부지부장은 13일 이데일리에 정부의 이번 부동산 규제 완화가 무조건 부동산 시장 활성화로 이어지겠다는 기대는 크지 않다고 했다. 정 지부장은 “규제·조정대상지역 해제 이후 매수와 매도 문의가 다소 늘 긴 했지만 실제 거래까진 이어지지 않고 있다”며 “금리 등 거시경제 여건이 악화일로인데 이번 조처가 집값 반등으로 이어질지는 미지수라고 본다. 당장 규제 완화 효과를 체감하긴 어려울 것으로 예상한다”고 했다.
규제지역 해제 효력은 이달 14일부터 발생하는데 본격적으로 시행되지 않은 탓도 있지만 매수자 측면에선 꿈쩍하지 않고 시장을 지켜보는 분위기가 강하다. 경기도 고양시 강선마을의 한 공인중개사무소 관계자는 규제 완화 이후 부동산 시장 전망을 묻자 “아직은 잘 모르겠다”며 “올해 말과 내년 초까지 더 지켜봐야 할 것 같다. 그때까지 급매물을 소진해야 가격이 반등하지 않을까 한다”고 말했다.
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정부가 지난 10일 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 수도권 모든 지역을 규제 지역에서 해제했지만 시장은 여전히 관망세가 짙은 모습이다. 규제지역에서 해제된 경기도 화성 동탄2 신도시의 한 공인중개업소 관계자는 “규제지역에서 해제된 후 가격을 올려도 되느냐는 집주인들의 문의 전화는 가끔 있지만 집을 사겠다는 문의는 없는 상황이다”며 “당장 규제 완화 효과가 어떻다고 말하거나 기대하긴 어렵지 않겠냐. 집주인이든 매수자이든 좀 더 관망해야 하는 그런 시장으로 보인다”고 했다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 “규제를 완화하는 지역에서는 급매물 거래가 소폭 늘어날 수 있겠지만 금리의 시장 영향력이 커진 상황이기 때문에 금리 인상 기조가 이어지는 한 매수심리 회복은 쉽지 않아 보인다”고 말했다.
다만 집값 하락이 가팔랐던 일부 지역은 이번 규제지역 해제로 숨통이 트일 것으로 기대하고 있다. 특히 세종은 올해 10.24% 하락하면서 2019년 가격까지 밀린 만큼 이번 규제 완화를 계기로 거래가 활성화할 것이라는 기대감이 크다. 세종시 한 공인중개사무소 대표는 “금리 인상과 매수심리 위축으로 그동안 거래량이 거의 없었는데 규제해제로 2주택자 취득세 중과가 없어 거래 활성화에 큰 도움이 될 것 같다”며 “대출비율이 늘어나도 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 그대로여서 효과는 제한적일 수 있다. 최소한 금리 인상이 진정되는 내년 상반기까지 큰 추세변화는 없을 것으로 보인다”고 내다봤다.
대전 부동산 시장도 긍정적이다. 세종과 대전은 서울 등 수도권 주택 시장의 대체재로 보는 경향이 강해서다. 대전의 한 부동산 관계자는 “오랜 기간 세종시가 부동산 규제에 묶여 투자자가 쉽게 들어가지 못했는데 취득세중과 등이 없어져 서울을 비롯한 많은 투자자가 몰릴 것으로 예상한다”며 “현재 세종은 물건을 거둬들이거나 하는 분위기는 아닌데 반전 가능성이 있다. 대전과 세종은 (수도권)대체재여서 대전 투자도 늘어날 것으로 보인다”고 설명했다.
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전문가들은 이번 대책이 경착륙 예방엔 효과를 내겠지만 집값을 끌어올리며 거래량까지 평년 수준을 회복하기에는 역부족이라고 분석했다. 일단 규제지역만 해제해도 수요를 옥죄던 세금과 대출·청약 규제 등이 가벼워져서 집을 살 수 있는 문턱이 낮아지는 것일 뿐 하락세를 이어가고 있는 집값을 반등시킬 정도의 부동산 대책은 아니라는 게 중론이다. 실제로 앞서 두 차례에 걸친 규제지역 해제에도 시장은 되살아날 기미를 보이지 않고 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “주택시장의 청약·보유·거래 전반을 제약했던 규제에서 자유로워졌지만 규제지역 해제의 의미는 청약, 여신, 세제와 관련해 주택 구입의 장애가 없어졌다는 것이지 거래당사자에게 추가 인센티브를 주는 것이 아니다”며 “규제지역 해제에 따른 빠른 거래 활력을 기대하기에는 제한적인 상황이다”고 말했다.
함 랩장은 “내년 상반기까지 추가 기준금리 인상 가능성이 열려 있는데다 내년 경제성장률 전망치도 1% 수준에 머물 가능성이 있어 높은 주택담보대출 이자 부담을 고려하지 않고 주택을 사들이기는 쉽지 않을 것”이라며 “내년 수도권 일부 지역은 입주물량 증가로 공급부담이 현실화됐고 취득세율 부담으로 단기 거래 증가나 다주택자의 주택 추가 구매를 기대하기 제한적”이라고 분석했다.
박원갑 KB부동산 부동산연구위원은 “1주택자가 조정대상지역에서 추가로 주택을 구입하면 취득세가 8%지만 조정대상지역 해제지역에선 일반세율(1~3%)로 바뀌므로 급급매 중심의 매물 소화는 가능할 수 있다”며 “금리가 치솟고 있어 대출을 많이 내서 집을 사기 어려워 규제해제지역인 수도권에서 하락세 둔화는 가능하나 약세는 계속 이어질 것으로 예상한다”고 말했다.
임병철 부동산R114 리서치팀장은 “급격한 금리 인상과 경기 둔화로 매수심리가 단기간에 회복하긴 어려울 것으로 보인다”며 “아울러 집값이 하락하고 있는 서울 외곽지역은 이번 대책 발표 이후에도 거래 부진이 계속된다면 규제지역 추가 해제에 대한 목소리를 높일 것으로 보인다”고 설명했다.
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