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이 개정안은 재건축 부담금을 산정하는 과정에서 주택뿐만 아니라 상가 등 부대·복리시설의 가격도 합산하도록 한 게 골자다.
재건축 초과이익 환수제는 주택가격 안정과 사회적 형평성 달성을 위해 재건축 사업에서 발생하는 조합 또는 조합원의 초과이익을 공적으로 환수하도록 하는 제도다. 재건축 사업을 통해 3000만원을 초과하는 이익이 조합·조합원에게 발생할 경우 이익 금액의 10∼50%를 환수한다.
이 제도는 2006년 도입된 이후 의원 입법으로 2012부터 5년간 유예됐다가 2018년 1월 다시 시행됐다. 이에 맞춰 재건축 단지들이 헌법소원을 제기해 부담금 징수가 중단되기도 했으나 2019년 말 헌재가 합헌 결정을 내리면서 제도가 되살아 났다.
현행 재초환법은 재건축 부담금 산정 대상을 주택으로만 한정하고 있으며 상가 등 복리시설의 시세는 반영하지 않도록 하고 있다. 이 때문에 상가조합원이 아파트 입주권을 분양받는 경우에는 재건축 분담금이 커져 그간 상가조합원들의 반발이 거셌다. 아울러 재건축 부담금 총액이 과대계상돼 불합리하다는 지적도 제기됐다.
재건축 부담금은 사업 종료 시점의 주택 가액에서 사업 개시 시점의 주택 가액에 주택가격상승분과 개발비용을 합한 금액을 뺀 후 일정 부과율을 곱하는 방식으로 산정된다. 이 과정에서 상가조합원은 애초에 주택을 보유하고 있지 않아 개시 시점의 주택가격이 ‘0원’으로 처리돼 이 같은 현상이 발생했다.
그러나 새 재초환법이 상가 등 부대·복리시설 가치를 공식감정평가를 통해 평가한 후 주택가격과 합산해 산정토록 하면서 상가조합원의 부담이 크게 줄어들게 됐다. 이렇게 되면 전체적인 재건축 부담금이 축소되기 때문에 일반 조합원은 당초 부담금 수준을 유지할 수 있다. 국토부 관계자는 “재건축 초과이익을 합리적으로 산정하고 재건축 부담금 부과의 형평을 도모하려는 것”이라고 설명했다.
이 조치로 인해 그간 상가조합원 반발로 속도를 내지 못했던 주요 재건축 단지들 사업에는 탄력이 붙을 수 있을 전망이다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “상가조합원들의 반발로 동의율이 낮아 재건축 추진에 어려움을 겪던 단지들의 경우 이번 조치로 사업 걸림돌이 하나 제거되는 효과가 있을 것”이라면서 “재건축초과이익 환수 등 관련 제도를 보다 합리적으로 운영하기 위한 사회적 논의가 계속 필요하다”고 말했다.
